Ortsübliche Vergleichsmiete, Mietspiegel und Mietpreisbremse: Viele Vermieter fragen sich, wie sie eine Miete berechnen, die dem Wert ihrer Immobilie entspricht, alle gesetzlichen Bestimmungen erfüllt und zugleich zu einer erfolgreichen Vermietung führt. Hier erhalten Sie wichtige Informationen zur Berechnung des Mietpreises.
Inhaltsverzeichnis
Warum ist es wichtig, den richtigen Mietpreis zu berechnen?
Renditewünsche, die Wettbewerbssituation und der Wunsch nach solventen und langfristigen Mietern machen es für Vermieter nicht leicht, den optimalen Quadratmeterpreis für ihre Immobilie zu ermitteln. Ist die Miete zu hoch, schwinden die Chancen auf eine schnelle Vermietung. Und längere Leerstände bedeuten den Verlust von Mieteinnahmen. Zudem ist bei einer Wohnung, für die Vermieter einen hohen Mietpreis berechnen, mit einem häufigen Mieterwechsel zu rechnen.
Auf der anderen Seite gehen bei einer zu niedrig berechneten Kaltmiete zusätzliche Einnahmen zur Deckung der laufenden Kosten verloren. Auch wirkt sich beim Immobilienverkauf eine niedrige Miete negativ auf den Kaufpreis der Immobilie aus.
Hinweis:
Sie möchten wissen, welcher Kaufpreis sich für Ihre Immobilie erzielen lässt? Mit der kostenfreien und unverbindlichen Online-Immobilienbewertung von Homeday erfahren Sie in wenigen Minuten, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist.
Wie wird der richtige Mietpreis berechnet?
Wer für seine Immobilie einen angemessenen Mietpreis berechnen will, hat die folgenden gesetzlichen Obergrenzen zu beachten:
Die Miete darf maximal 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nur in wenigen Ausnahmefällen haben Vermieter die Möglichkeit, eine höhere Miete zu berechnen.
Eine Kaltmiete, die 50% höher als die Vergleichsmiete ist, wertet der Gesetzgeber als strafbaren Mietwucher.
Gilt die jeweilige Mietpreisbremse in der jeweiligen Region, dürfen Mietpreise höchstens 10% über den Vergleichsmieten liegen.
Hinweis:
Bei Homeday finden Sie ein kostenloses Musterschreiben für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Zum Musterschreiben: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Welche gesetzlichen Vorgaben gelten hinsichtlich der Mietpreisbremse und wie wird sie berechnet?
2015 hat die Bundesregierung die Mietpreisbremse für Städte und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt eingeführt. Bei Neuvermietungen z. B. bei Tod des Mieters ist ein Mietpreis zu berechnen, der maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Neubauten, die ab 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden.
Für laufende Mietverträge und Neuvermietungen gilt: Wurde vor Einführung der Mietpreisbremse eine Miete oberhalb der Bremse vereinbart, ist es nicht erforderlich, die Miete zu senken.
Miete berechnen: Regionale Unterschiede bei der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse gilt nicht in allen Bundesländern: Das Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein haben bisher auf die Einführung verzichtet oder die Regelung wieder abgeschafft.
In Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt wenden Städte und Gemeinden die Mietpreisbremse an. Vor allem in Ballungsgebieten und Städten mit einer hohen Nachfrage, in denen es schwer ist, Wohnraum zu finden, greifen die Kommunen auf die Möglichkeit der Mietpreisbremse zurück.
Gut zu wissen:
Ob es eine Mietpreisbremse an Ihrem Ort gibt, erfahren Sie bei der zuständigen Gemeinde. Bei der Verwaltung erhalten Sie in der Regel auch den aktuell gültigen Mietspiegel, der Auskunft über die Vergleichsmiete gibt.
Wie viel Mieterhöhung ist zulässig 2025?
Um den Mietpreis zu berechnen, sind Vermieter auch im Jahr 2025 dazu verpflichtet, die Kappungsgrenze einzuhalten. Sie besagt, dass die Mietpreise innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden dürfen (§558 Abs. 3 BGB). In einigen Städten oder Gemeinden gelten sogar 15 Prozent.
Rechtliche Grundlagen und Konsequenzen bei Missachtung der Mietpreisbremse
Grundlage für die Mietpreisbremse ist das am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Gesetz zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn, BGB § 556d. Es handelt sich um eine sogenannte Verordnungsermächtigung, die Landesregierungen das Recht einräumt, in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miethöhe zu begrenzen.
Stellt ein Mieter fest, dass die verlangte Miete zu hoch ist, kann er eine schriftliche Rüge erteilen und die Miete um den zu hohen Betrag reduzieren. Darüber hinaus ist der Mieter berechtigt, die zu viel gezahlte Miete für einen Zeitraum von bis zu 30 Monaten zurückzufordern.
Was gilt für Staffel- und Indexmietverträge?
Vereinbart ein Vermieter mit seinem Mieter eine Staffelmiete, erfolgt eine Anhebung der Kaltmiete um eine bestimmte Summe in festen Zeitabständen. Dabei muss zwischen zwei Erhöhungen mindestens 1 Jahr liegen.
Bei der Indexmiete richtet sich die Mieterhöhung nach der Entwicklung der aktuellen Lebenshaltungskosten. Bei der Indexmiete kann der Netto-Mietpreis unabhängig von den ortsüblichen Vergleichsmieten erhöht werden.
Entscheidend ist, dass bei einer Staffelmiete keine prozentuale Erhöhung vorgesehen wird, vielmehr wird die Erhöhung um einen bestimmten Betrag vorgesehen.
Das folgende Beispiel zeigt wie Sie die Miete bei einem Staffelmietvertrag berechnen:
Datum | Miethöhe |
|---|---|
Vertragsbeginn 1.6.2023 | 815 Euro |
1.6.2025 | Erhöhung um 35 Euro auf 850 Euro |
1.6.2027 | Erhöhung um 35 Euro auf 885 Euro |
1.6.2029 | Erhöhung um 35 Euro auf 920 Euro |
Bei der Indexmiete ergibt sich die Mieterhöhung aus dem aktuellen Verbraucherpreisindex (VPI), der als Grundlage für die Mieterhöhung gilt. Die Rechnung erfolgt nach folgender Formel:
[(neuer VPI : alter VPI) x 100] - 100 = prozentuale Erhöhung der Miete
Das Beispiel zeigt, wie Sie die Miete bei einem Indexmietvertrag berechnen:
Ausgangsmiete | 800 Euro |
|---|---|
VPI bei Vertragsabschluss | 106,6 Punkte |
Neuer VPI nach zwei Jahren | 109,3 Punkte |
Berechnung der Steigerung: [(109,3 : 106,6) x 100] - 100 = 2,5 %
Miethöhe 800 Euro x 2,5 % = 20 Euro
Das heißt, die neue Miete beträgt nach der Erhöhung 820 Euro.
Was gilt bei der Miete für preisgebundenen Wohnraum?
Als preisgebunden bezeichnet man Wohnungen, die mit öffentlichen Geldern gebaut wurden. Bei preisgebundenem Wohnraum, der vor dem 1.1. 2002 errichtet wurde, regeln Gesetze und Verordnungen genau, wie hoch Vermieter den Mietpreis berechnen dürfen. Für öffentlich geförderten Wohnraum nach dem 1.1. 2003 gilt keine allgemeine „Preisbindung“.
Hinweis:
Im Homeday-Preisatlas können Sie die aktuellen Mietpreise für jeden Wohnblock in Deutschland sowie die Preisentwicklung der vergangenen drei Jahre einsehen. Entdecken Sie die Nettokaltmieten von mehr als neun Millionen Mietimmobilien:
Wie hoch darf die maximale Kaltmiete sein?
Eigentümer, die für ihre Immobilie die ortsübliche Miete ermitteln möchten, sollten diese Kriterien berücksichtigen:
Die Ausstattung der Immobilie
Hier sind etwa folgende Faktoren entscheidend, um den Mietpreis zu berechnen:
die Bauart: Unterschied zwischen einer Gründerzeitvilla und einem Plattenbau
die Heizungsanlage: moderne Pelletheizung versus Kohleheizung etc.
die Art der Fußböden: vom PVC-Boden bis zur Echtholzdiele
Gehören ein Garten, Balkon oder eine Terrasse zur Immobilie?
Zimmeranzahl
Größe der Wohnfläche bzw. der als Wohnraum nutzbaren Fläche: Art und Höhe der Räume einer Immobilie sind ausschlaggebend für die Berechnung der Wohnfläche. Hilfreich ist hier das von Wohnflächenberechnungsformular Homeday.
Die Liste lässt sich noch um viele weitere Faktoren ergänzen. Wer den Mietpreis ermitteln beziehungsweise die Kaltmiete berechnen möchte, sollte zum Beispiel auch Ausstattungsmerkmale wie einen Keller, eine Einbauküche, eine Garage, die Haustechnik oder die Materialien von Badarmaturen etc. berücksichtigen.
Tipp:
Sie denken aktuell über den Kauf einer Immobilie nach, die Sie im Anschluss vermieten möchten? Dann finden Sie jetzt mit wenigen Klicks heraus, welcher Finanzierungsrahmen Ihnen für Ihr Vorhaben zur Verfügung steht:
Der Zustand der Immobilie
Auch der Zustand eines Hauses oder einer Wohnung spielt eine entscheidende Rolle, wenn es darum geht, die Miete zu berechnen. Hier sind z.B. diese Faktoren ausschlaggebend:
Energiebilanz: Der Energieausweis dokumentiert den Energieverbrauch einer Immobilie
Sie benötigen einen Energieausweis?
Unser Kooperationspartner bietet Ihnen professionelle Unterstützung bei der Erstellung Ihres Energieausweises - von der Auswahl des richtigen Ausweises bis hin zur rechtlich wirksamen Ausstellung
Die Lage
Um einen angemessenen Mietpreis zu kalkulieren, wird die Wohnlage in vier Gruppen eingeteilt: Bestlage, gute Lage, durchschnittliche und einfache Lage. Auch die individuelle Lage (Mikrolage) des Hauses hat Einfluss auf die Höhe des Mietpreises.
Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsüblichen Vergleichsmieten einer Stadt oder Gemeinde. Er enthält Informationen darüber, in welcher Höhe andere Vermieter für ähnlichen Wohnraum den Mietpreis berechnen. Detaillierte (qualifizierte) Mietspiegel beinhalten Angaben über Zu- bzw. Abschläge z. B. für:
Gebäudeart
Ausstattung von Bad und Küche
Schall- und Wärmeisolierung
Qualität von Böden und Türen
Heizung
Mietpreisrechner: Beispielrechnung eines Mietpreises
| Größe der Wohnung (Einbauküche, Heizung, Einfachverglasung) | 100 qm |
| Baujahr | 2000 |
| Ortsübliche Vergleichsmiete lt. Mietspiegel pro Quadratmeter | 10,50 € |
| + Lagezuschlag pro Quadratmeter pro Monat | 1,39 € |
| = Mietpreis pro Quadratmeter | 11,89 € |
| + Zuschlag für Einbauküche und Heizung | 1,81 € |
| – Abschlag für Einfachverglasung | 1,24 € |
| = Durchschnittlicher Mietpreis pro Quadratmeter pro Monat | 12,45 € |
Um die Warmmiete zu berechnen, addieren Sie zur Kaltmiete, dem sogenannten Mietzins, die zu erwartenden Nebenkosten.
Wie lässt sich der Mietpreis für eine möblierte Wohnung ansetzen?
Wer eine möblierte Wohnung vermietet, kann eine höhere Miete ansetzen als für eine unmöblierte Wohnung, da der Nutzwert der Wohnung durch die Möblierung steigt. Die Höhe des monatlichen Zuschlags für die Einrichtung hängt davon ab, in welchem Zustand das Mobiliar ist und welchen Zeitwert es hat. Wie sich der Möblierungszuschlag berechnet, ist rechtlich nicht verbindlich festgelegt.
Es gibt jedoch verschiedene Berechnungsmodelle, die Vermieter in der Praxis dafür nutzen. Eines davon ist das sogenannte Berliner Modell, welches auf ein Urteil vom Landgerichts Berlin (LG Berlin, Az.: 63 S 465/01) zurückgeht. Es sieht vor, dass zwei Prozent des Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände zum Mietpreis addiert werden dürfen. Der Berechnung des Zeitwerts liegt hier die lineare Abschreibung über zehn Jahre zugrunde.
Ein Rechenbeispiel:
Ausgangslage: Ein Vermieter schafft sich für die Einrichtung seiner Mietwohnung Möbel im Wert von 10.000 Euro an. Der Zeitwert entspricht zunächst den Anschaffungskosten, da die Möbel neu sind.
Vermietet er die Wohnung zum ersten Mal, darf der Vermieter 2 Prozent der 10.000 Euro Anschaffungskosten als Möblierungszuschlag von seinem Mieter verlangen. Das sind 200 Euro.
Berechnung: 10.000 Euro x 0,02 (2 Prozent) = 200 Euro
In den nachfolgenden Jahren reduziert sich der Möblierungszuschlag entsprechend des Zeitwerts. Bei einer Neuvermietung nach 4 Jahren bleibt eine Restnutzungsdauer von 6 Jahren übrig.
Um den aktuellen Zeitwert der Möbel und im Anschluss die Mietkosten zu berechnen, wird der Anschaffungswert durch die Nutzungsdauer geteilt und mit der Restnutzungsdauer multipliziert:
10.000 Euro (Anschaffungskosten): 10 (Nutzungsdauer gesamt) x 6 (Restnutzungsdauer) = 6000 Euro (momentaner Zeitwert)
Von den 6000 Euro Zeitwert kann der Vermieter wiederum 2 Prozent, also 120 Euro als Möblierungszuschlag ansetzen.
Gut zu wissen:
Vermieter sind nicht dazu verpflichtet, den Möblierungszuschlags im Hausmietvertrag bzw. Wohnungsmietvertrag auszuweisen. Daher müssen sie in der Praxis dessen Berechnung sowie den Zeitwert des Mobiliars auch nicht offenlegen.
Was ist der Unterschied zwischen durchschnittlicher Angebotsmiete und ortsüblicher Vergleichsmiete?
Die Angebotsmiete ist die Miete, zu denen Wohnungen aktuell auf dem Markt angeboten werden - es handelt sich also um eine Momentaufnahme. Die ortsübliche Vergleichsmiete hingegen berücksichtigt Mietpreise in den letzten Jahren, aus denen ein Mittelwert gebildet wird.
Was ist der Mietzins?
Beim Mietzins handelt es sich um die Kosten, die ein Mieter für die Überlassung einer Immobilie monatlich bezahlt. Es handelt sich um eine andere Bezeichnung für Miete oder Kaltmiete.
Sind Mieteinnahmen zu versteuern?
Wer als Privatperson eine Wohnung vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern. Dazu ist die Anlage V der Steuererklärung auszufüllen. Kosten, die Ihnen als Vermieter entstehen, können gegengerechnet werden. Folgende Ausgaben können Sie von den Mieteinnahmen abziehen:
Abschreibungen
Reparatur- und Instandhaltungskosten
Finanzierungszinsen für die Immobilie
Laufende Kosten, die nicht auf dem Mieter umzulegen sind (Hausverwaltung oder Maklerkosten bei Neuvermietung)
Gut zu wissen:
Mieteinnahmen unter 520 Euro jährlich bleiben grundsätzlich steuerfrei. Auch wenn Sie im Jahr 2023 mit Ihrem Gesamteinkommen unter der Grenze von 9.984 Euro liegen, zahlen Sie keine Einkommensteuer.
Kann ich eine Wohnung kostenlos vermieten?
Unter Umständen möchten Sie Ihre Wohnung kostenlos oder zu einem besonders günstigen Mietpreis an einen Angehörigen oder eine andere nahestehende Person vermieten. In diesem Fall müssen Sie wegen der geringeren Miete auch weniger Steuern entrichten. Wollen Sie den vollen Anteil der Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung berücksichtigen, darf die Miete 50 Prozent der ortsüblichen Miete nicht unterschreiten. Vermieten Sie unterhalb dieses Werts, berechnet das Finanzamt die Höhe des Anteils an der ortsüblichen Miete. Sie dürfen bei den Werbungskosten dann nur diesen prozentualen Anteil geltend machen.
Mietpreis berechnen – FAQ
Wie setzt sich die Miete zusammen und wie lässt sie sich berechnen?
Um die Miete für ein Haus oder eine Wohnung zu berechnen, orientieren Sie sich am besten am Mietspiegel der Gemeinde. Er gilt in Gemeinden mit Mietpreisbindung als verbindlich. Es ist üblich, die Miete pro Quadratmeter zu berechnen. Um die Warmmiete zu berechnen, benötigen Sie auch Informationen zum Wasser- und Heizungsverbrauch. Lesen Sie als Vermieter hier alle wichtigen Informationen, um die richtige Miete für Ihre Immobilie zu berechnen
Wie viel Miete kann ich verlangen?
Die Kaltmiete darf maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.Gilt eine Mietpreisbremse, darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Um wie viel darf die Miete bei Neuvermietung erhöht werden?
Mieten sind nicht statisch und gelten als inflationssicheres Einkommen. Dennoch sollten Sie einiges beachten, um eine neue Miete zu berechnen. Bei der Berechnung der Miete pro Quadratmeter darf der Mietpreis maximal 20 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Liegt er 50 Prozent darüber, gilt dies als strafbarer Mietwucher. Greift die Mietpreisbremse, darf die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Lesen Sie hier, wie sie den Mietpreis berechnen
Wie ermittelt man die ortsübliche Miete?
Die ortsübliche Miete ergibt sich aus dem von der Gemeinde oder der Stadt herausgegebenen Mietspiegel. Die genauen Mietkonditionen ergeben sich dabei aus der Lage, der Größe, dem Zustand und der Qualität des Wohnraums.
Was ist in der Gesamtmiete enthalten?
Die Gesamtmiete setzt sich aus der Kaltmiete und den Nebenkosten, die der Mieter zu bezahlen hat, zusammen. Die Betriebskosten müssen im Mietvertrag genau dargelegt werden.
Was gehört zu den Nebenkosten bei der Miete?
Die Nebenkosten, die dem Mieter berechnet werden, bestehen unter anderem aus Wasserkosten, Hausmeisterdiensten, Heizungskosten, Abwassergebühren, Unterhaltung des Grundstücks. Bestimmte Kosten wie Renovierungs- oder Instandhaltungskosten sind nicht auf den Mieter umlegbar. Lesen Sie hier, wie Sie den Mietpreis berechnen
Wie oft darf ich die Miete pro Jahr erhöhen?
Gilt bei dem Mietvertrag die ortsübliche Vergleichsmiete, darf die Miete 15 Monate nach Abschluss des Vertrags oder nach der letzten Mieterhöhung angepasst werden. Staffel- und Indexmieten darf der Vermieter einmal jährlich anpassen.
Was passiert, wenn die Mietpreisbremse nicht eingehalten wird?
Der Mieter ist berechtigt, eine Rüge auszusprechen und die zu viel gezahlte Miete für einen Zeitraum von bis zu 30 Monaten zurückzufordern.
Themengebiet: Immobilien vermieten
Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.
