Nachmieter gesucht - Wissenswertes zum vorzeitigen Ende des Mietvertrages
Ein Umzug in eine andere Stadt oder eine größere Wohnung für die Familie: Es gibt verschiedene Gründe für die Kündigung des bestehenden Mietvertrags. Ihre Chancen, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, steigen mit der Suche nach einem geeigneten Nachmieter. Was Sie bei der Nachmietersuche beachten sollten, wie Sie den richtigen Nachmieter für Ihre Wohnung finden und welche Absprachen zu treffen sind, erfahren Sie im folgenden Artikel.
Inhaltsverzeichnis:
Muss der Vermieter den vorzeitigen Ausstieg aus dem Mietvertrag akzeptieren?
Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter bei der Nachmietersuche?
Wie geht es weiter, wenn ein geeigneter Nachmieter gefunden ist?
Muss der Vermieter den vorzeitigen Ausstieg aus dem Mietvertrag akzeptieren?
Üblicherweise gilt für die Kündigung eines Mietvertrages eine Frist von drei Monaten. Es klingt einfach: Nachmieter gesucht und Mietvertrag beenden, ganz so unproblematisch ist das jedoch nicht, denn der Vermieter ist nicht verpflichtet, den vorzeitigen Auszug und den vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Es gibt Mietverträge, die eine entsprechende Klausel enthalten, dass durch eine Nachmieterin die Kündigungsfrist verkürzt werden kann.
Handelt es sich um einen Mietvertrag mit sogenannter unechter Nachmieterklausel, muss der Vermieter Ihren Vorschlag für eine Nachmieterin nicht akzeptieren. Beinhaltet der Vertrag eine echte Nachmieterklausel, ist der Vermieter verpflichtet, einen geeigneten Bewerber zu akzeptieren, sofern keine Gründe dagegensprechen.
Wichtig zu wissen
Viele Mieterinnen nehmen an, dass es ausreicht, drei Nachmieter zu benennen, um aus dem Mietvertrag früher entlassen zu werden. Dabei handelt es sich um einen weit verbreiteten Irrtum. Schnell Nachmieter gesucht und ausziehen ist also nicht immer möglich.
Ausnahmen gibt es in Härtefällen wie einem Umzug aus beruflichen oder gesundheitlichen Gründen oder einer Veränderung der familiären Situation. Die Ausnahmen ergeben sich aus § 242 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Der Paragraph regelt den Rechtsgrundsatz "Treu und Glauben". Demnach sollte auch im Mietrecht auf berechtigte Gründe Rücksicht genommen werden, auch wenn kein formaler Anspruch besteht.
Doch auch wenn es keine rechtliche Grundlage für die Nachmietersuche gibt, sind viele Vermieter einverstanden und entlassen Sie nach einem passenden Nachmietervorschlag vorzeitig aus dem Vertragsverhältnis.
Welche Absprachen sollte ich mit dem Vermieter treffen?
Bevor Sie anfangen, nach einem potenziellen neuen Mieter zu suchen, sollten Sie Ihren Vermieter ansprechen. Idealerweise kündigen Sie den Mietvertrag fristgemäß und klären mit der Vermieterin, ob sie Sie auch vorzeitig aus dem Vertrag entlassen würde.
Nachmieter gesucht: Für den Eigentümer bietet die Nachmietersuche durch den aktuellen Mieter verschiedene Vorteile:
Zeitersparnis, da die Mietersuche entfällt.
Keine Organisation von Besichtigungsterminen.
Einschaltung eines Maklers ist nicht erforderlich.
Es gibt kein Risiko, dass die Wohnung nach dem Auszug leer steht.
Bisheriger Mieter und neuer Mieter klären direkt, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wird.
Nicht nur den vorzeitigen Auszug sollten Sie mit dem Vermieter besprechen. Zudem sollten Sie weitere Punkte klären, bevor Sie in die Nachmietersuche einsteigen:
Welche Unterlagen soll der Mietinteressent vorlegen?
Gibt es eine bestimmte Einkommenshöhe oder andere Bedingungen, die der neue Mieter erfüllen sollte?
In welcher Lebenssituation sollte der neue Mieter sich idealerweise befinden?
Nachmieter gesucht: Diese Unterlagen sind wichtig:
Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Schufaauskunft
Selbstauskunft
Personalausweis
Gibt es einen stark umkämpften Wohnungsmarkt, sind kurze Bewerbungsschreiben, in denen der mögliche neue Mieter sich vorstellt, möglich. Der Vermieter erfährt so etwas über die Bewerberinnen und hat eine verbesserte Entscheidungsgrundlage.
Welche Fristen gelten bei der Nachmietersuche?
Die genaue Kündigungsfrist entnehmen Sie Ihrem Mietvertrag. Gesetzlich festgelegt ist für Mieter eine Frist von drei Monaten, im Vertrag kann auch eine kürzere Frist vereinbart werden.
Gibt es einen Mietvertrag mit Kündigungsausschluss, ist eine Kündigung innerhalb dieser Zeit nicht möglich. Gesetzlich zulässig ist ein maximaler Zeitraum von vier Jahren, in dem eine Kündigung nicht möglich ist.
Bei befristeten Mietverträgen ist eine Kündigung in der Regel ebenfalls nicht möglich.
In alle diesen Fällen sollten Sie also Kontakt mit der Vermieterin aufnehmen, um Details eines vorzeitigen Auszugs zu klären.
Ist die Vermieterin einverstanden, sollten Sie möglichst schnell einen Nachmieter suchen. Nur wenn Sie eine schnelle Einigung erzielen, können Sie sich die Miete für die nächsten Monate sparen, bis die reguläre Mietzeit endet.
Welche Anforderungen gibt es an die Nachmietersuche?
Entscheidend bei der Nachmietersuche ist, dass Sie Ihrem Vermieter geeignete Kandidaten vorschlagen. Der Vermieter darf nicht schlechter gestellt werden, wenn er das Mietverhältnis eingeht, es dürfen sich also keine Nachteile ergeben. Der Neumieter muss geeignet und zumutbar sein.
Wichtig ist zudem, dass der neue Mieter für den Vermieter akzeptabel ist. Das heißt, die Mieterin sollte in der Lage sein, die Miete aus dem Einkommen zu erbringen. Ideal ist daher ein Nachmieter mit einem ähnlichen Einkommensniveau, das dem des bisherigen Mieters entspricht.
Der neue Mieter muss die Mietsache zu den gleichen Bedingungen mieten wie der vorherige Mieter.
Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter bei der Nachmietersuche?
Zunächst müssen sich die Beteiligten an die Regelungen im Mietvertrag halten. Es gilt, was dort vereinbart wurde. Unabhängig von der aktuellen Situation sind folgende Punkte einzuhalten:
Gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist von drei Monaten.
Eventuell vereinbarte Mindestmietdauer innerhalb derer keine Kündigung möglich ist.
Gibt es keine Nachmieterklausel, besteht von der Vermieterin keine Verpflichtung, einen Nachmieter anzuerkennen.
Es gibt keine Vorgaben, wie viele mögliche Ersatzmieterinnen Sie vorschlagen müssen, damit der Mietvertrag vorzeitig beendet wird.
Tipps für eine erfolgreiche Suche
Wenn Sie sich auf die Suche nach einem Ersatzmieter machen, sollten Sie verschiedene Punkte berücksichtigen.
Nachmieter finden - wichtige Tipps
Haben Sie sich mit dem Vermieter geeinigt, dass eine vorzeitige Beendigung des Vertrages möglich ist, sollten Sie das am besten in einer schriftlichen Vereinbarung festhalten. So kommt es im Nachhinein nicht zu Streitigkeiten.
Klären Sie mit der Vermieterin, welche Anforderungen an den neuen Mieter bestehen. Im Idealfall erhalten Sie die Bedingungen schriftlich.
Überlegen Sie, auf welchem Weg Sie die Wohnung oder das Haus anbieten möchten. Gibt es vielleicht Interessenten im Familien- oder Bekanntenkreis, die als Nachmieter in Frage kommen.
Veröffentlichen Sie ein Inserat mit dem Titel "Nachmieter gesucht" in den gängigen Immobilienportalen. Der Hinweis auf einen Nachmieter zeigt Interessenten, dass eine kurzfristige Übernahme der Wohnung möglich ist. Dort geben Sie zudem direkt an, welche Voraussetzungen der neue Mieter erfüllen sollte. Richten Sie Ihr Angebot auf die Zielgruppe aus.
Machen Sie aussagekräftige Bilder von der Wohnung, fertigen einen Grundriss und heben die Vorzüge des Hauses oder der Wohnung hervor.
Bedenken Sie, dass ein Kandidat, der Ihrer Situation ähnlich ist, gute Chancen auf Akzeptanz durch den Vermieter hat.
Planen Sie Besichtigungstermine nur mit Interessentinnen, die auf das Suchprofil passen.
Lassen Sie sich von den möglichen Ersatzmietern alle relevanten Unterlagen aushändigen und reichen diese an den Vermieter weiter.
Welche Spezialfälle gibt es?
Gewerbemietverträge
Nicht nur für vermietete Wohnimmobilien kann ein Nachmieter gesucht werden. Auch bei Gewerbemietverträgen ist diese Lösung denkbar, sofern der Vertrag eine Nachmieterklausel enthält. In anderen Fällen hat der Gewerbemieter keinen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag. Es gibt jedoch bestimmte Situationen, in denen das Stellen eines Nachmieters möglich ist:
Für den Mieter bedeutet das Weiterbestehen des Mietvertrages einen Härtefall.
Die aktuelle Situation darf der Mieter nicht selbst verschuldet haben.
Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Nachmieters belegen, dass er problemlos in der Lage ist, die Miete zu zahlen.
Der Nachmieter akzeptiert die Bedingungen des Mietvertrages, für den Vermieter darf sich keine Verschlechterung ergeben.
Der Vermieter darf einen potenziellen Nachmieter nicht ohne plausiblen Grund ablehnen.
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Tod des bisherigen Mieters
Stirbt der Mieter, geht der Mietvertrag auf den Erben über. Sollte der Erbe die Mietsache nicht übernehmen wollen, gibt es ein Sonderkündigungsrecht, wobei die dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten ist. Die Erben müssen die Miete also für weitere drei Monate bezahlen. Im Idealfall sollte eine Absprache mit dem Vermieter getroffen werden, ob die Suche nach einem Nachmieter möglich ist, um den Vertrag früher zu beenden.
Mietvertrag mit Mindestmietdauer
Haben Sie einen Mietvertrag mit Mindestmietdauer abgeschlossen, verzichten sowohl Mieterin als auch Vermieterin auf das Kündigungsrecht. Die Kündigung ist daher während dieser Zeit ausgeschlossen und kann nur aus einem wichtigen Grund erfolgen, etwa wenn der Mieter die Miete nicht zahlt oder die Mietsache vernachlässigt. Genaues regelt BGB § 543.
Wohngemeinschaften
Auch bei WGs sind die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten. Darüber hinaus ist das Vertragsverhältnis entscheidend: Gibt es einen Hauptmieter, der Zimmer mit Untermietverträgen vermietet hat, erfolgt die Kündigung bei dem Hauptmieter. Der Vermieter hat in diesem Fall nichts mit der Kündigung zu tun, es gelten die Bedingungen des Untermietvertrages. Hat jeder Bewohner einen eigenen Mietvertrag mit dem Eigentümer, muss die Kündigung auch beim Eigentümer erfolgen. Ob ein Nachmieter gestellt werden kann, ist jeweils im Einzelfall zu klären.
Ist die Untervermietung eine Option?
Wenn Sie keinen Nachmieter finden oder der Vermieter nicht möchte, dass Sie einen Nachmieter suchen, kann die Untervermietung eine Alternative darstellen. Sie ziehen aus der Wohnung aus und vermieten die Wohnung bis zum Ende der Kündigungsfrist an einen Dritten .Der Untermieter zahlt in diesem Fall Miete und Nebenkosten an Sie und Sie sind gegenüber dem Eigentümer in der Pflicht zur Zahlung. Allerdings muss der Vermieter sich mit der Untervermietung einverstanden erklären und ist nicht verpflichtet, dieses Vorgehen zu akzeptieren.
Wie geht es weiter, wenn ein geeigneter Nachmieter gefunden ist?
Gibt es einen geeigneten Nachmieter und der Vermieter ist einverstanden, ist ein gemeinsamer Termin mit allen Beteiligten eine gute Idee. Dabei besprechen Sie, ob der neue Mieter eventuelle Bodenbeläge oder andere Einbauten übernimmt und wer sich um etwaige Maler- oder Lackierarbeiten kümmert. Diese Punkte sollten in einem Protokoll festgehalten werden.
Der neue Mieter schließt mit dem Vermieter einen neuen Mietvertrag. Mit dem Vertragsabschluss hat der Altmieter nichts zu tun. Als bisheriger Mieter unterzeichnen Sie gemeinsam mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag. Wichtig ist, dass die Daten dabei passen: Das heißt, die Aufhebung des Vertrages gilt ab dem Zeitpunkt der Neuvermietung.
Nachmieter gesucht - FAQ
Wie kann man schnell einen Nachmieter finden?
Ideal ist ein neuer Mieter, der eine ähnliche Lebenssituation und eine ähnliche Bonität wie Sie hat. Richten Sie Ihre Suche nach der möglichen Zielgruppe aus und lassen sich alle relevanten Unterlagen vorlegen, die Sie umgehend an die Vermieterin weiterleiten.
Kann ich mir selber einen Nachmieter suchen?
Gibt es im Mietvertrag eine Nachmieterklausel, können Sie einen neuen Mieter suchen. Besteht diese Vereinbarung nicht, müssen Sie mit Ihrem Vermieter klären, ob dieser einen Nachmieter akzeptiert.
Was ist zu tun, wenn der Vermieter den Nachmieter nicht akzeptiert?
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, einen neuen Mieter zu akzeptieren, sofern kein Härtefall vorliegt und der Vertrag keine Nachmieterklausel enthält. Sie haben nur unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf das Stellen eines Nachmieters. Idealerweise suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter und versuchen, die Situation zu klären.
Warum suchen Mieter Nachmieter?
Mieterinnen suchen Nachmieter, um den Mietvertrag vorzeitig zu beenden. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Innerhalb dieser Zeit müssen Sie weiter Miete zahlen, unabhängig davon, ob Sie noch in der Mietsache wohnen oder nicht. Steigt ein Neumieter in den Vertrag ein, können Sie die Miete für diese Zeit sparen.
Was passiert, wenn der Nachmieter abspringt?
Hat der potenzielle Neumieter noch keinen Mietvertrag unterzeichnet, ist er nicht verpflichtet, in den Mietvertrag einzutreten. Sie können in diesem Fall versuchen, einen neuen Nachmieter vorzuschlagen. Wurde der Mietvertrag bereits geschlossen, ist das Mietverhältnis für Sie beendet und der Neumieter muss sich mit dem Vermieter über die Beendigung des Vertrages einigen.
Kann man früher ausziehen, wenn man einen Nachmieter hat?
Wenn Sie Ihrem Vermieter eine neue Mieterin vorschlagen und die beiden Parteien einen Mietvertrag abschließen, können Sie früher ausziehen. Auch wenn es keine Nachmieterin gibt, können Sie die Wohnung früher räumen, in diesem Fall sind Sie jedoch verpflichtet, die Miete bis zum Vertragsende zu zahlen.
Was ist ein solventer Nachmieter?
Ein solventer Nachmieter ist in der Lage, die Miete aus seinem Einkommen zu bezahlen. Der Vermieter legt die Bedingungen, an wen er die Mietsache vermietet fest. Idealerweise verfügt der Nachmieter über gute Einkommensverhältnisse und eine positive Schufa.
Themengebiet: Immobilien vermieten
Hinweis:
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