Tod des Mieters: Was Vermieter wissen müssen
Der Tod des Mieters wirft bei Vermietern viele offene Fragen auf: Wer übernimmt das Mietverhältnis? Gibt es Erben? Welches Kündigungsrecht haben Vermieter? Um Mietausfälle zu vermeiden und Zugriff auf die vermietete Immobilie zu erhalten, ist eine schnelle Klärung des Mietverhältnisses nötig. Hier finden Vermieter sowie Erben wichtige Antworten und hilfreiche Tipps.
Inhaltsverzeichnis:
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Endet das Mietverhältnis im Sterbefall automatisch?
Das Bürgerliche Gesetzbuch legt fest, dass das Mietverhältnis durch den Tod des Mieters nicht endet. Wer den Wohnungsmietvertrag bzw. Hausmietvertrag im Einzelfall übernimmt, hängt von der Lebenssituation des verstorbenen Mieters ab:
Bei alleinlebenden Mietern geht der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten auf die Erbberechtigten über. Den Erben steht es frei, das Mietverhältnis zu den festgelegten Konditionen fortzuführen oder den Mietvertrag per Sonderkündigungsrecht zu kündigen. Sind keine Erbberechtigten vorhanden, fällt das Erbe – und damit der Mietvertrag – dem Staat zu.
Leben nach dem Tod des Mieters noch Angehörige oder Mitmieter im gemeinsamen Haushalt, überträgt sich das Mietverhältnis auf sie. Diesen sogenannten „eintrittsberechtigten Personen“ räumt der Gesetzgeber ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mietvertrages ein.
Zum eintrittsberechtigten Personenkreis zählen z. B.:
Ehegatten, Lebenspartner, Kinder
Familienangehörige und Personen, die auf Dauer im gemeinsamen Haushalt leben
Lebensgemeinschaften von hetero- und homosexuellen Paaren "ohne Trauschein"
Gut zu wissen: Nach § 563 Abs. 2 BGB gehören bloße Wohngemeinschaften nicht zum eintrittsberechtigten Personenkreis.
Wie lange ist die Miete nach dem Tod des Mieters zu zahlen?
Vermieter haben in der Regel das Recht auf Weiterzahlung der Miete und anderer offener Posten für eine Dauer von drei Monaten. Erben oder Eintrittsberechtigte sind verpflichtet, die fälligen Mietschulden zu begleichen. Sind keine Erben vorhanden oder treten Erbberechtigte von ihrer Erbschaft zurück, übernimmt das Nachlassgericht auf Antrag des Vermieters die Nachlasspflegschaft. Ein bestellter Nachlasspfleger verwaltet die Hinterlassenschaft und wickelt die Mietangelegenheit des Verstorbenen ab. Vermieter haben dadurch gute Chancen auf Ausgleich der Mietschulden.
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Welche Kündigungsfristen gelten im Todesfall?
Für eintrittsberechtigte Personen und Erben besteht ein Sonderkündigungsrecht des Mietvertrags. Es sieht wie folgt aus:
Sonderkündigungsrecht für eintrittsberechtigte Personen
Familienangehörige oder Mitmieter haben das Recht, das Mietverhältnis nach Kenntnis des Todes innerhalb einer einmonatigen Frist zu kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.
Sonderkündigungsrecht für Erben
Auch für Erben gilt eine einmonatige Frist nach Kenntnis vom Ableben des Mieters, um das Mietverhältnis zu kündigen. Die Kündigungsfrist umfasst drei Monate.
Die Kündigungen des Mietvertrages beim Tod des Mieters muss immer schriftlich und unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht erfolgen. Im Erbfall ist das Kündigungsschreiben dabei eigenhändig von sämtlichen Erben zu unterzeichnen.
Haben Vermieter beim Tod des Mieters ein Kündigungsrecht?
Will ein Vermieter eintrittsberechtigten Personen im Sterbefall des Mieters kündigen, müssen schwerwiegende Gründe vorliegen. In solchen Fällen räumt das Gesetz Vermietern ein Sonderkündigungsrecht des Mietvertrages ein. Ansonsten hat man als Vermieter nach dem Tod des Mieters kaum Möglichkeiten, das Mietverhältnis zu beenden.
Gegenüber Erben hat der Vermieter das Recht auf eine Sonderkündigung ohne Anführung besonderer Gründe. Wichtig ist, dass er die gesetzliche Kündigungsfrist von einem Monat nach Kenntnis vom Ableben des Mieters einhält. Gibt es keine Erben, hat der Vermieter nach § § 1960, 1961 BGB das Recht ,die Bestellung eines Nachlasspflegers beim Amtsgericht zu beantragen. Als Gläubiger hat der Vermieter die Option, einen kostenfreien Antrag auf Nachlasspflegschaft zur Kündigung der Mietwohnung nach Tod des Mieters zu stellen.
Gut zu wissen: Vermieter vermeiden Streitigkeiten, wenn sie bei Vertragsabschluss festlegen, dass das Mietverhältnis spätestens mit dem Tod des Mieters endet. Entsprechende Muster-Mietverträge bietet Homeday zum kostenlosen Download.
Wem steht nach dem Tod des Mieters die Mietkaution zu?
Die im Mietvertrag festgelegte Mietkaution nach dem Tod des Mieters den Erben zu. Sind noch Zahlungen an den Vermieter offen, ist der Vermieter berechtigt, die entsprechende Summe einzubehalten. Die Mietkaution ist, wie üblich, nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig.
Wer ist für die Räumung der Wohnung nach dem Tod des Mieters zuständig?
Nach dem Tod des Mieters haften die Erben gemäß § 1967 BGB für alle vom Verstorbenen offenen Verpflichtungen. Diese Nachlassverbindlichkeiten umfassen neben Mietzahlungen die gesamten Kosten für die Räumung der angemieteten Immobilie. Auch eventuelle Schönheitsreparaturen sind von den Erben zu verrichten.
Sind nach dem Ableben des Mieters keine Erben ermittelbar, hat der Vermieter die Möglichkeit, seinen Anspruch auf Rückgabe der Immobilie per Gericht durchzusetzen. Dazu beantragt er die Bestellung eines Nachlasspflegers. Er verwaltet die Hinterlassenschaft und veranlasst, dass die Wohnung durch den Staat geräumt wird.
Wer darf in die Wohnung eines Verstorbenen?
Lebte der Verstorbene alleine in der Wohnung, darf der Erbe diese jederzeit betreten. Es bedarf keiner Zustimmung des Vermieters. Besitzt der Erbe keine Schlüssel zur Immobilie, kann er die Herausgabe eines Ersatzschlüssels verlangen oder einen Schlüsseldienst beauftragen. Anders verhält es sich, wenn der oder die Verstorbene nicht alleine in der Wohnung lebte. Möchte dann auch nur ein Angehöriger oder Mitbewohner den Erben nicht in die Immobilie lassen, darf dieser sich auch keinen Zutritt verschaffen (Stichwort: Hausfriedensbruch). Allerdings kann der Erbe eine einstweilige Verfügung beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Wird diese erteilt, sind Angehörige oder Mitbewohner gezwungen, dem Erben Zutritt zu gewähren. Ein Verstoß kann mit bis zu 250.000 Euro geahndet werden.
Weitere Personen, die keine Erben sind, also beispielsweise Angehörige, Freunde oder Partner dürfen die Wohnung nicht ohne Zustimmung des Erben betreten. Gleiches gilt für den Vermieter, es sei denn, es ist Gefahr in Verzug, die einen unverzüglichen Zutritt erforderlich macht.
Tod des Mieters – FAQ
Endet das Mietverhältnis im Sterbefall automatisch?
Das Bürgerliche Gesetzbuch legt fest, dass das Mietverhältnis durch den Tod des Mieters nicht endet. Bei alleinlebenden Mietern geht der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten auf die Erbberechtigten über. Sind keine Erbberechtigten vorhanden, fällt das Erbe – und damit der Mietvertrag – dem Staat zu. Leben nach dem Tod des Mieters noch Angehörige oder Mitmieter wie Ehegatten oder Lebenspartner im gemeinsamen Haushalt, überträgt sich das Mietverhältnis auf sie. Mehr Informationen
Wie lange ist die Miete nach dem Tod des Mieters zu zahlen?
In der Regel sind die Miete und andere offene Posten für eine Dauer von drei Monaten weiterzuzahlen. Erben sind verpflichtet, die fälligen Mietschulden zu begleichen. Sind keine Erben vorhanden oder treten Erbberechtigte von ihrer Erbschaft zurück, übernimmt das Nachlassgericht auf Antrag des Vermieters die Nachlasspflegschaft.
Welche Kündigungsfristen gelten im Todesfall?
In den meisten Fällen besteht ein Sonderkündigungsrecht des Mietvertrags. Familienangehörige, Mitmieter und Erben haben das Recht, das Mietverhältnis nach Kenntnis des Todes innerhalb einer einmonatigen Frist zu kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Die Kündigungen des Mietvertrages beim Tod des Mieters muss immer schriftlich und unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht erfolgen. Weiterlesen
Wem steht nach dem Tod des Mieters die Mietkaution zu?
Die im Mietvertrag festgelegte Mietkaution steht nach dem Tod des Mieters den Erben zu. Wie in anderen Fällen auch, ist sie nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter ist berechtigt, einen Teil der Kaution einzubehalten, sofern noch Zahlungen offen sind.
Wer ist für die Räumung der Wohnung nach dem Tod des Mieters zuständig?
Gemäß § 1967 BGB sind die Erben für alle vom Verstorbenen offenen Verpflichtungen verantwortlich. Neben Mietzahlungen zählen dazu auch die gesamten Kosten für die Räumung der angemieteten Immobilie inklusive der Verrichtung eventueller Schönheitsreparaturen. Sind keine Erben ermittelbar, hat der Vermieter die Möglichkeit, einen Nachlasspfleger zu beauftragen. Mehr dazu
