Das Grundbuch: Alle wichtigen Fakten für Immobilienkäufer
Inhaltsverzeichnis
Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis, das vom Grundbuchamt geführt wird. Es dient dazu, die Eigentumsverhältnisse von Immobilien zu speichern. Das Grundbuch enthält Angaben zu den Eigentümern von Immobilien und Grundstücken und den Belastungen wie beispielsweise Hypotheken bzw. Grundschulden. Der Zweck des Grundbuches ist es, die Eigentumsverhältnisse an Immobilien zu sichern und zu dokumentieren mit dem Ziel, Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Wann man einen Grundbucheintrag benötigt?
Ein Grundbucheintrag wird immer dann benötigt, wenn sich die Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie verändern. Wer beispielsweise ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung kauft, ist gesetzlich verpflichtet, sich als Eigentümer in das Grundbuch eintragen zu lassen. Das gilt auch für Schenkungen oder Eigentumsumschreibungen. Im Grundbuch wird auch eine mögliche Grundschuld eingetragen.
Darüber hinaus ist ein Grundbucheintrag bei Erbschaftsverfahren oder für die Festlegung von Wege- und Nutzungsrechten an Immobilien erforderlich.
Wenn sich Ehepaare gemeinsam eine Immobilie kaufen, können beide auch gemeinsam als Besitzer der Immobilie in das Grundbuch eingetragen werden. Der Vorteil bei dieser Variante ist, dass der eigene Anteil am Familienheim rechtlich gesichert ist, sollte es in der Zukunft beispielsweise zu einer Scheidung kommen. Aus Kostengründen kann aber auch darauf verzichtet werden, in diesem Fall müssen sich Ehepaare entscheiden, welcher der beiden Ehepartner als Besitzer der Immobilie eingetragen werden soll.
Wann brauche ich einen Grundbuchauszug?
Es gibt verschiedene Gründe, warum ein Grundbuchauszug angefordert wird. Der häufigste Grund ist der Immobilienverkauf. Verkäufer beantragen meistens einen Grundbuchauszug, um Kaufinteressenten nachweisen zu können, dass sie auch tatsächlich der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie sind. Für Kaufinteressenten einer Immobilie ist der Grundbuchauszug aus verschiedenen Gründen wichtig. Sie können über den Auszug zum Beispiel auch erfahren, ob auf dem Grundstück eventuell Rechte Dritter lasten und ob eine Grundschuld für den Eigentümer eingetragen ist.
Legt der Verkäufer keinen Grundbuchauszug vor, kann auch der Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages einen Grundbuchauszug einfordern.
Ein weiteres typisches Szenario ist der Immobilienkredit. Der Grundbuchauszug wird für die Beleihungsprüfung vorgelegt. Die Grundschuld dient hierbei als Absicherung für den Immobilienkredit.
Auch wer eine Immobilie oder ein Grundstück erbt, wird ein berechtigtes Interesse daran haben, einen Blick in das Grundbuch zu werfen. Denn Erben übernehmen schließlich nicht nur die Immobilie, sondern auch alle damit verbundenen Belastungen und Verbindlichkeiten.
Wer darf das Grundbuch einsehen und was kostet es?
Laut § zwölf der Grundbuchordnung dürfen bestimmte Personengruppen Einblicke in das Grundbuch erhalten. Sie können einen Grundbuchauszug beantragen. Diese sind:
Der oder die Eigentümer oder andere Personen, die im Grundbuch vermerkt sind[/li]
Behörden, Notare und Gerichte
Personen mit berechtigtem Interesse
Als Person mit berechtigtem Interesse Einsicht ins Grundbuch erhalten
Personen mit berechtigtem Interesse sind zum Beispiel potenzielle Käufer einer Immobilie. Die Beamten beim Grundbuchamt entscheiden jedoch individuell darüber, ob ein Antragsteller ein berechtigtes Interesse hat oder nicht.
Es ist daher wichtig, dass Antragsteller ihr Interesse ausreichend begründen. Das kann zum Beispiel über den Entwurf eines Kaufvertrages erfolgen. Eine weitere Möglichkeit ist die Einholung einer Vollmacht des Eigentümers.
Was kostet die Einsicht in das Grundbuch?
Wer nur einen Einblick in das Grundbuch erhalten möchte, zahlt dafür normalerweise nichts. Wer hingegen einen Grundbuchauszug als Dokument benötigt, muss diesen beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Die Wartezeit beträgt mindestens zwei Wochen, die Gebühr liegt bei etwa 10 Euro bzw. 20 Euro mit Beglaubigung.
Eine weitere Möglichkeit ist, einen Notar für die Auskunft zu beauftragen, hierfür fallen allerdings entsprechende Notargebühren an.
Inzwischen können die Anträge übrigens auch online über das sogenannte Justizportal eingereicht werden. Nach entsprechender Prüfung bekommt der Antragsteller online Einsicht ins Grundbuch. Er kann außerdem ein Grundbuchblatt kostenpflichtig bestellen.
Aufbau und Inhalt des Grundbuchs
Das Grundbuch ist als Register aufgebaut. Es enthält ein Verzeichnis aller bebauten oder unbebauten Grundstücke in einer Region. Jedes Grundstück erhält ein eigenes Blatt sowie eine laufende Nummer. Heutzutage wird das Buch elektronisch geführt, zuständig für die Verwaltung und die Einträge ist das jeweilige Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht.
Im Grundbuch sind folgende Informationen für eine Immobilie oder ein Grundstück eingetragen:
die Anschrift und die exakte Lage
die Größe und die Maße gemäß zugehöriger Flurkarte
der aktuelle Eigentümer bzw. Erbbauberechtigter sowie das Datum des Erwerbs
der Grund für den letzten Eigentümerwechsel wie beispielsweise Kauf, Schenkung oder Erbschaft
die Grundschuld, also eine finanzielle Belastung, die auf dem Grundstück liegt
die Rechte Dritter an dem Grundstück wie beispielsweise das Wegerecht von Nachbarn
Der Aufbau der Grundbuchblätter
Jedes einzelne Datenblatt ist in drei Abteilungen aufgeteilt:
Abteilung I enthält die Eigentumsverhältnisse
Abteilung II enthält die Lasten und Beschränkungen, Wege-, Nießbrauch-, Nutzung-, Wohn-, und Vorkaufsrechte.
Abteilung III enthält eine Auflistung der Grundpfandrechte, dazu gehören Hypotheken und Grundschulden. Über die Grundpfandrechte sichern Banken Immobilienkredite ab.
Die Grundschulden
Die meisten Menschen brauchen beim Kauf einer Immobilie eine Immobilienfinanzierung. Banken sichern die Kreditsumme über die sogenannte Grundschuld ab.
Was genau ist die Grundschuld?
Die Grundschuld dient Kreditgebern bei Immobilienkrediten als Sicherheit. Es handelt sich um eine Belastung des Grundstücks, die im Grundbuch eingetragen wird. Die Grundschuld sichert in der Regel die Kreditsumme ab, die der Käufer einer Immobilie dem Gläubiger wie beispielsweise der Bank schuldet.
Der wichtigste Unterschied zur Hypothek liegt in den Zugriffsrechten auf die Immobilie. Bei einer Hypothek kann der Gläubiger erst bei einer Zwangsvollstreckung Zugriff auf das Eigentum des Schuldners erhalten. Bei einer Grundschuld kann der Zugriff sofort erfolgen, wenn der Schuldner nicht in der Lage ist, seine Schulden zu bezahlen. Deswegen wird die Grundschuld auch "vorweggenommen Zwangsvollstreckung" genannt.
Die Grundschuld wird in das Grundbuch in Abteilung III eingetragen.
Was kostet der Grundbucheintrag der Grundschuld?
Der Eintrag der Grundschuld in das Grundbuch gehört zu den nennenswerten Kosten beim Kauf einer Immobilie. Die Kosten für den Eintrag setzen sich aus den Gebühren des Grundbuchamtes und den Notargebühren zusammen. Beide Gebührenarten werden anhand des Geschäftswertes berechnet. Je höher der Kaufpreis, desto höher sind also auch die Kosten für die Eintragung der Grundschuld.
Die Kosten können erheblich sein, sie betragen in etwa 1,5-2 % des Kaufpreises. Die Gebühr kann sich also je nach Kaufpreis auf mehrere Tausend Euro belaufen. Es gibt jedoch eine Möglichkeit, diese Kosten zu reduzieren, nämlich mit der Übertragung einer Grundschuld.
Die Übertragung einer Grundschuld
Die Übertragung einer Grundschuld ist deutlich günstiger als der Eintrag einer neuen Grundschuld. Käufer prüfen daher am besten die Möglichkeit, die Grundschuld vom vorherigen Immobilienbesitzer zu übernehmen. Das ist beispielsweise dann möglich, wenn der Verkäufer die Grundschuld noch nicht hat löschen lassen, obwohl der Kredit bereits abbezahlt wurde. In diesem Fall kann der neue Eigentümer eine Abtretung der Grundschuld beantragen und so Gebühren sparen. Diese Lösung ist auch bei einer Schenkung oder Vererbung üblich.
Einen Grundbucheintrag löschen lassen
Wird ein Immobilienkredit zurückgezahlt, wird die eingetragene Grundschuld nicht automatisch gelöscht. Kreditnehmer erhalten von ihrer Bank auf Wunsch die sogenannte Löschungsbewilligung. Mit der Löschungsbewilligung kann ein Notar damit beauftragt werden, die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen.
Die Löschung der Grundschuld ist vor allem dann von Vorteil, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Denn eine eingetragene Grundschuld kann eine abschreckende Wirkung auf potentielle Verkäufer haben.
Die Löschung der Grundschuld ist jedoch mit Kosten verbunden. Diese betragen laut Gesetz 0,2 % der Grundschuldhöhe. Bei einer Grundschuld von 100.000 EUR sind dies immerhin 400 EUR.
Es gibt durchaus Gründe, die Grundschuld nicht löschen zu lassen. Denn ein potentieller Käufer kann die erheblichen Kosten einer Grundschuldeintragung sparen, wenn er die Grundschuld übernehmen kann. Dies wiederum kann ein gutes Verkaufsargument sein, zumindest dann, wenn der Verkäufer nachweisen kann, dass er den Kredit vollständig zurückgezahlt hat.
Ein weiterer Grund ist die Möglichkeit einer späteren Wiederverwendung. Denn wer vorhat, erneut einen Immobilienkredit zu beantragen, kann die bereits eingetragene Grundschuld auch hierfür nutzen. So werden ebenfalls die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch gespart.
Grundbuch - FAQ
Wie läuft eine Finanzierungsbestätigung ab?
Die Finanzierungsbestätigung ist sozusagen eine vorläufige Kreditbestätigung durch die Bank. Es kann sich um ein formelles oder eher informelles Schreiben der Bank handeln, in dem sie bestätigt, dass der Kreditnehmer über genügend finanzielle Mittel verfügt und der Kredit voraussichtlich bewilligt werden wird.
Die Finanzierungsbestätigung dient zum Beispiel beim Kauf von Immobilien als Sicherheit vor Abschluss des Kaufvertrages. Der Verkäufer hat so die Bestätigung, dass der Käufer auch in der Lage sein wird, die Immobilie zu kaufen.
Der Käufer hingegen wird seinen Kreditvertrag erst dann unterzeichnen, wenn er die Immobilie auch tatsächlich rechtlich erworben hat, also in der Regel nach dem Notartermin. Denn schließlich können Immobilienkäufe auch noch in letzter Sekunde platzen, weil beispielsweise neue Fragen auftauchen oder Unstimmigkeiten bestehen. Der Abschluss eines Kreditvertrages ohne Kaufvertrag wäre ein hohes Risiko.
Für die Finanzierungsbestätigung muss der Antragsteller zunächst ein Gespräch mit seiner Bank führen und die notwendigen Unterlagen für die Kreditbewilligung einreichen. Diese werden dann von der Bank geprüft und bei einem positiven Ergebnis wird die Finanzierungsbestätigung ausgestellt.
Wie bekomme ich eine Finanzierungsbestätigung von der Bank?
Eine Finanzierungsbestätigung erhalten Sie von Ihrer Bank, wenn Sie alle nötigen Unterlagen zum Nachweis Ihrer Kreditwürdigkeit eingereicht haben und die Bank diese geprüft hat.
Wie sicher ist eine Finanzierungsbestätigung?
Eine Finanzierungsbestätigung dient beim Immobilienkauf als Absicherung, sie ist allerdings nicht zu 100 % sicher. Denn grundsätzlich handelt es sich bei diesem Dokument nur um eine vorläufige Bestätigung durch die Bank, dass sie den Immobilienkredit genehmigen wird. Die Bank entscheidet dies anhand der bereits vorgelegten Fakten. Eine Finanzierungsbestätigung ist jedoch noch keine Garantie für einen Kreditvertrag. Sollten sich bis zum Abschluss des Kreditvertrages Fakten ändern oder sollte die Bank durch eine weitere Überprüfung der Dokumente und Daten zu einer anderen Einschätzung kommen, kann sie die Finanzierung dennoch ablehnen.
In der Praxis kommt es jedoch vergleichsweise selten vor, dass ein Kredit nach Ausstellung der Finanzierungsbestätigung nicht gewährt wird.
Wie schnell bekomme ich eine Finanzierungsbestätigung?
Sinn und Zweck der Finanzierungsbestätigung ist die Absicherung der Finanzierung für die Übergangszeit zwischen Antragstellung und Kreditvertrag. Aus diesem Grund erfolgt sie vergleichsweise schnell, sie sollte innerhalb von 2-3 Tagen nach Einreichen der Unterlagen vorliegen. Bis der Kreditvertrag aufgesetzt und unter Dach und Fach gebracht ist, können hingegen durchaus zwei Wochen vergehen.
Kann man ohne Finanzierungszusage zum Notar?
Es ist zwar üblich, zum Notartermin für die Unterzeichnung des Kaufvertrages eine Finanzierungsbestätigung durch die Bank vorzulegen, aber nicht verpflichtend. Sie können also theoretisch zum Notartermin auch ohne Finanzierungszusage erscheinen. Das ist jedoch aus verschiedenen Gründen nicht ratsam.
Der Notartermin ist mit Kosten verbunden. Sollte der Kauf nicht zustande kommen, weil der Käufer die Immobilie nicht finanzieren kann, muss er sich auf erhebliche Kosten einstellen. Denn die Kosten für den Notartermin werden auch dann fällig, wenn der Kauf nicht zustande kommt. Außerdem kann der Verkäufer in diesem Fall eine Schadenersatzforderung stellen. Schließlich hat er Kaufangebote anderer Interessenten abgelehnt und bereits Zeit und eventuell auch Geld investiert.
Es ist daher unbedingt ratsam, die Finanzierungszusage vor dem Notartermin einzuholen.
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