Bewirtschaftungskosten – wichtiger Posten bei Kauf und Nutzung einer Immobilie
Wer eine Immobilie besitzt, ist auch dafür verantwortlich, dass sie ordentlich bewirtschaftet wird, sich also in einem nutzbaren Zustand befindet. Erfahren Sie hier, was zu den Bewirtschaftungskosten für Immobilien zählt, welche sich umlegen lassen und wie sie sich auf den Ertragswert auswirken.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Bewirtschaftungskosten umfassen sämtliche finanzielle Ausgaben, die mit der laufenden Bewirtschaftung einer Immobilie einhergehen.
Zu den Bewirtschaftungskosten gehören verschiedene Kostenarten wie Instandhaltungskosten, Betriebskosten, Abschreibungen, Verwaltungskosten und Kosten für Mietausfallwagnis.
Einige Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden, abhängig von der Art der Nutzung (privat oder gewerblich). Instandhaltungskosten sind hingegen nicht umlagefähig.
Inhaltsverzeichnis:
Welche Bewirtschaftungskosten können steuerlich geltend gemacht werden?
Welche Rolle spielen die Bewirtschaftungskosten für das Ertragswertverfahren?
Welche Rolle spielen die Bewirtschaftungskosten für einen Neubau oder eine Immobilienfinanzierung?
Was sind Bewirtschaftungskosten?
Die Bewirtschaftungskosten (BewK) umfassen sämtliche finanzielle Ausgaben, die mit der laufenden Bewirtschaftung einer Immobilie einhergehen. Damit ein Gebäude nicht verfällt, muss es instand gehalten werden, es müssen Wartungen und Reparaturen vorgenommen werden. Ebenso gilt eine Immobilie nur dann als nutzbar, wenn die Strom- und Wasserversorgung sowie die Müllabfuhr geregelt sind. Dazu kommen weitere Kostenpunkte. Die Bewirtschaftungskosten spielen auch eine wichtige Rolle bei der Immobilienbewertung.
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Welche Kosten fallen unter Bewirtschaftungskosten?
Unter dem Oberbegriff Bewirtschaftungskosten werden alle Kosten zusammengefasst, die bei der Nutzung einer Immobilie anfallen. Konkret sind das:
| Kategorie der Bewirtschaftungskosten | Beschreibung | Ungefähre Höhe |
|---|---|---|
| Instandhaltungskosten | Kosten, die dafür anfallen, dass die Immobilie funktionstüchtig ist und bleibt (z. B. Wartungsarbeiten an der Heizung) | Sehr variabel, etwa zwischen 8% und 14% pro Quadratmeter und Jahr |
| Betriebskosten | Kosten, die laufend anfallen wie Strom, Wasser, Hausmeisterdienste und Müllabfuhr | Sehr variabel |
| Abschreibungen | Kosten, die die Wertminderung einer Immobilie widerspiegeln; durch die Abschreibung werden der Gewinn und damit auch die Steuern reduziert | 2%-2,5% der Anschaffungskosten über einen Zeitraum von 40-50 Jahren |
| Verwaltungskosten | Kosten für den Verwaltungsaufwand der Hausverwaltung wie die Erstellung der Jahresabrechnung | Stark abhängig von der Anzahl der Wohneinheiten, je kleiner die Eigentümergemeinschaft, desto höher, rund 200€-300€ pro Wohneinheit oder 1%-3% der Nettokaltmiete |
| Kosten für Mietausfallwagnis | Kosten durch den Wegfall von Mieteinnahmen | Etwa 2% der Bruttomieteinnahmen bei Wohnimmobilien |
Was ist der Unterschied zwischen Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungskosten?
Instandhaltungskosten sind nur ein Teil der gesamten Bewirtschaftungskosten. Dabei handelt es sich um die Kosten, die dafür anfallen, dass die Immobilie intakt und funktionstüchtig ist und bleibt. In erster Linie sind das vorbeugende Maßnahmen, um die Immobilie gegen Witterung, Abnutzung und Überalterung zu schützen, aber auch Erneuerungen und Wiederherstellungen. Zu den Instandhaltungskosten zählen also neben Reparaturarbeiten auch Wartungs- und Inspektionsarbeiten. Typische Beispiele sind Arbeiten am Dach und an der Fassade sowie die Wartung der Heizungsanlage. Kosmetische Arbeiten wie das Tapezieren oder Streichen von Wänden zählen hingegen zu Schönheitsreparaturen und werden damit nicht zu den Instandhaltungskosten gerechnet.
Im Gegensatz dazu vereinen die Bewirtschaftungskosten alle Ausgaben, die für die Nutzung einer Immobilie anfallen. Neben den Instandhaltungskosten sind das die Betriebskosten, Verwaltungskosten, Abschreibungen und das Mietausfallwagnis.
Welche Bewirtschaftungskosten für Haus oder Wohnung sind auf den Mieter umlegbar?
Einige, jedoch nicht alle Bewirtschaftungskosten für ein Haus oder eine Wohnung lassen sich auf den Mieter umlegen. Vor allem in der Kategorie Betriebskosten können Vermieter sparen und ihre Mieter zur Kasse bitten. Gängig sind folgende umlagefähige Betriebskosten:
Wasserversorgung
Entwässerung
Heiz- und Warmwasserkosten
Hausbeleuchtung
Antennen und Kabelfernsehen
Schornsteinreinigung
Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
Gartenpflege
Straßenreinigung und Müllabfuhr
Sach- und Haftpflichtversicherung
Hauswartkosten
Es können auch noch sonstige Betriebskosten für beispielsweise Gemeinschaftseinrichtungen wie eine Sauna oder ein Schwimmbad dazukommen.
Bei der Umlegung der Bewirtschaftungskosten ist entscheidend, ob die Immobilie privat oder gewerblich genutzt wird. Je nach Nutzung können unterschiedliche Posten als umlagefähige Betriebskosten gehandhabt werden. Andere sind in beiden Fällen nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten:
| Kategorie der Bewirtschaftungskosten | Beschreibung | Ungefähre Höhe |
|---|---|---|
| Instandhaltungskosten | Kosten, die dafür anfallen, dass die Immobilie funktionstüchtig ist und bleibt (z. B. Wartungsarbeiten an der Heizung) | Sehr variabel, etwa zwischen 8% und 14% pro Quadratmeter und Jahr |
| Betriebskosten | Kosten, die laufend anfallen wie Strom, Wasser, Hausmeisterdienste und Müllabfuhr | Sehr variabel |
| Abschreibungen | Kosten, die die Wertminderung einer Immobilie widerspiegeln; durch die Abschreibung werden der Gewinn und damit auch die Steuern reduziert | 2%-2,5% der Anschaffungskosten über einen Zeitraum von 40-50 Jahren |
| Verwaltungskosten | Kosten für den Verwaltungsaufwand der Hausverwaltung wie die Erstellung der Jahresabrechnung | Stark abhängig von der Anzahl der Wohneinheiten, je kleiner die Eigentümergemeinschaft, desto höher, rund 200€-300€ pro Wohneinheit oder 1%-3% der Nettokaltmiete |
| Kosten für Mietausfallwagnis | Kosten durch den Wegfall von Mieteinnahmen | Etwa 2% der Bruttomieteinnahmen bei Wohnimmobilien |
Bei einer gewerblichen Vermietung können deutlich mehr umlagefähige Betriebskosten geltend gemacht werden als bei einer privaten Vermietung. Hier können nur die tatsächlichen Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, nicht aber Kosten für die Instandhaltung, die Abschreibungen, die Verwaltung und das Mietausfallwagnis. Die letzten beiden Kostenpunkte lassen sich bei Vermietung an ein Gewerbe unter Umständen als sonstige Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Bei den Instandhaltungskosten sowie Abschreibungen handelt es sich um nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten.
Wo sind die Bewirtschaftungskosten gesetzlich geregelt?
Die gesetzliche Grundlage der Bewirtschaftungskosten für Immobilien bilden verschiedene Paragrafen der Berechnungsverordnung (BV) sowie ein Teil der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). In der ImmoWertV kommt § 19 zum Tragen, in der II. Berechnungsverordnung sind § 24 und § 28 relevant.
Welche Bewirtschaftungskosten können steuerlich geltend gemacht werden?
Sämtliche Bewirtschaftungskosten für Immobilien, die nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören, können steuerlich geltend gemacht werden. Laut § 9 des Einkommensteuergesetzes (EStG) gelten nicht auf Mieter umgelegte Bewirtschaftungskosten als Werbungskosten. Diese verringern den Gewinn aus Vermietung oder Verpachtung und können von der Steuer abgesetzt werden. Dazu zählen beispielsweise die Verwaltungskosten, die Kosten für die Finanzierung der Immobilie und Abschreibungen.
Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten im Schnitt je Quadratmeter? Ist eine Pauschale möglich?
Der deutsche Immobilienverband (IVD) empfiehlt, für die Bewirtschaftungskosten zwischen 20 und 35 Prozent der Nettokaltmiete anzusetzen. Liegt diese beispielsweise bei 9 Euro pro Quadratmeter käme man mit dieser Pauschale bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung auf 1,44 bis 2,52 Euro pro Quadratmeter. Der Deutsche Mieterbund (DMB) gibt an, dass sich allein die Betriebskosten aktuell (Stand Oktober 2020) durchschnittlich auf etwa 2,19 Euro pro Quadratmeter belaufen.
Welche Rolle spielen die Bewirtschaftungskosten für das Ertragswertverfahren einer Immobilie?
Die Bewirtschaftungskosten eines Hauses oder einer Wohnung spielen eine wichtige Rolle bei der Erfassung des Verkehrswerts einer Immobilie. Für Kapitalanlagen wird der Immobilienwert meist mit dem Ertragswertverfahren nach der ImmoWertV ermittelt. Als Berechnungsgrundlage für die Immobilienbewertung dienen der Jahresreinertrag und der Bodenrichtwert. Der Jahresreinertrag ergibt sich aus den Roherträgen von Miete oder Pacht, von denen die nicht umgelegten Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Dementsprechend wichtig ist es, die Bewirtschaftungskosten genau zu kennen. Der Jahresreinertrag gibt dem Kapitalanleger Auskunft darüber, wie viel von den Miet- oder Pachteinnahmen am Ende übrig bleibt. Je höher dieser Wert, desto interessanter ist die Immobilie als Wertanlage. Damit wirken sich die Bewirtschaftungskosten auch auf den Kaufpreis einer Immobilie aus.
Hinweis:
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Welche Rolle spielen die Bewirtschaftungskosten für einen Neubau oder eine Immobilienfinanzierung?
Ähnlich wichtig wie für die Ertragsermittlung sind die Bewirtschaftungskosten für einen Neubau oder eine Immobilienfinanzierung. Dabei kommt es darauf an, ob die Immobilie selbst genutzt wird oder vermietet werden soll.
Selbstnutzung
Wird die Immobilie selbst genutzt, berücksichtigt die Bank neben dem Einkommen und den Haushaltskosten ebenfalls die Bewirtschaftungskosten. Dies ist etwa der Fall, wenn der Neubau eines Eigenheims geplant und für die Finanzierung ein Immobilienkredit benötigt wird. Die Bank setzt zur Schätzung in der Regel eine Pauschale ein.
Vermietung
Gilt es, eine Immobilie zu finanzieren, die fremdgenutzt, also vermietet oder verpachtet wird, setzen die Banken ebenfalls eine Pauschale für die Bewirtschaftungskosten an. Da Vermieter aber umlagefähige Betriebskosten geltend machen können, fällt diese geringer aus als bei einer Selbstnutzung.
Bewirtschaftungskosten – FAQ
Was sind Bewirtschaftungskosten?
Die Bewirtschaftungskosten umfassen sämtliche finanzielle Ausgaben, die mit der laufenden Bewirtschaftung einer Immobilie einhergehen. Dazu gehören die Instandhaltungskosten wie Wartungen und Reparaturen, die Betriebskosten wie Strom- und Wasserversorgung, die Verwaltungskosten, Abschreibungen, die die Wertminderung widerspiegeln, und das Mietausfallwagnis. Mehr dazu
Was ist der Unterschied zwischen Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungskosten?
Instandhaltungskosten sind nur ein Teil der gesamten Bewirtschaftungskosten. Dabei handelt es sich um die Kosten, die dafür anfallen, dass die Immobilie intakt und funktionstüchtig ist und bleibt. In erster Linie sind das vorbeugende Maßnahmen, um die Immobilie gegen Witterung, Abnutzung und Überalterung zu schützen, aber auch Erneuerungen und Wiederherstellungen. Im Gegensatz dazu vereinen die Bewirtschaftungskosten alle Ausgaben, die für die Nutzung einer Immobilie anfallen.
Welche Bewirtschaftungskosten sind auf den Mieter umlegbar?
Es sind vor allem die Betriebskosten für ein Haus oder eine Wohnung, die sich auf den Mieter umlegen lassen. Dazu gehören z. B. die Kosten für die Wasserversorgung, die Hausbeleuchtung und die Gartenpflege. Bei einer gewerblichen Vermietung lassen sich dazu noch Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis als sonstige Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Bei den Instandhaltungskosten sowie Abschreibungen handelt es sich um nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten. Weitere Informationen
Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten im Schnitt je Quadratmeter?
Der deutsche Immobilienverband (IVD) empfiehlt, für die Bewirtschaftungskosten zwischen 20 und 35 Prozent der Nettokaltmiete anzusetzen. Der Deutsche Mieterbund (DMB) gibt an, dass sich allein die Betriebskosten aktuell (Stand Oktober 2020) durchschnittlich auf etwa 2,19 Euro pro Quadratmeter belaufen.
Welche Rolle spielen die Bewirtschaftungskosten für das Ertragswertverfahren einer Immobilie?
Für Kapitalanlagen wird der Immobilienwert meist mit dem Ertragswertverfahren nach der ImmoWertV ermittelt. Als Berechnungsgrundlage dient dafür u.a. der Jahresreinertrag, der sich aus den Roherträgen von Miete oder Pacht, von denen die nicht umgelegten Bewirtschaftungskosten abgezogen werden, ergibt. Damit wirken sich die Bewirtschaftungskosten auch auf den Kaufpreis einer Immobilie aus. Weiterlesen
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