Grundflächenzahl: Definition & Berechnung
Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt Auskunft darüber, wie viel Fläche eines Grundstücks bebaut werden darf. Damit ist die GRZ für den Kauf und Verkauf von Immobilien sowie für die Bau- und Stadtplanung eine wichtige Größe.
Doch was genau ist die Grundflächenzahl? Erfahren Sie in diesem Homeday-Ratgeber, was man unter der GRZ versteht, wie sich die Grundflächenzahl berechnen lässt und warum sie so wichtig ist.
Inhaltsverzeichnis:
Unterschiede bei der GRZ in den verschiedenen Bundesländern und lokalen Bebauungsplänen
Unterschied zwischen Wohnfläche und Grundstücksfläche von Immobilien
Hinweis:
Sie planen einen Verkauf und möchten wissen wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist? Mit unserer kostenlosen Online-Bewertung finden Sie es schnell und unverbindlich heraus:
1. Grundflächenzahl: Definition und Bedeutung
Definition der Grundflächenzahl
Die Grundflächenzahl (GRZ) eine wichtige Kennzahl, die anzeigt, wie viel Flächenanteil eines Grundstücks zur Bebauung mit Gebäuden, Garagen, Terrassen und anderen gepflasterten Flächen genutzt werden darf.
Sie finden die GRZ im Bebauungsplan als Dezimalzahl.
Sie gibt das prozentuale Verhältnis zwischen der gesamten Grundstücksfläche und dem bebaubaren Flächenanteil an.
Steht im Bebauungsplan eine GRZ von 0,6 können 60 Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden.
Bedeutung der Grundflächenzahl
Die GRZ hat wesentlichen Einfluss auf den Verkaufspreis von Grundstücken und Immobilien. Zudem ist die GRZ eine wichtige Kennzahl für die Planung und Entwicklung von Grundstücksflächen, da sie die Basis für eine geordnete Steuerung der städtebaulichen Entwicklung bildet.
2. Unterschiede bei der GRZ in den verschiedenen Bundesländern und lokalen Bebauungsplänen
In den einzelnen Bundesländern fallen die Regelungen zur Grundflächenzahl unterschiedlich aus. Auch in den Kommunen kann es von Bebauungsplan zu Bebauungsplan zu Unterschieden bezüglich der GRZ kommen. Wir raten Ihnen deshalb, sich vor der Planung von Neubauten etc. beim zuständigen Bauamt über die lokalen Vorschriften zu informieren.
3. Berechnung der GRZ
Die Höhe der Grundflächenzahl variiert zwischen 0,1 und maximal 1,0. Eine GRZ von 1,0 bedeutet, dass die Grundstücksfläche zu 100 Prozent überbaut werden kann. In der Praxis ist eine GRZ von 1,0 kaum realisierbar, da bei der Bebauung von Grundstücken Abstände zu den Nachbarn oder Flächenanteile zur Gartennutzung zu berücksichtigen sind.
Formel:
Bebaute Grundfläche in m² / Grundstücksfläche in m² = GRZ
Beispielrechnung:
120 m² / 300 m² = 0,4 GRZ
Die errechnete GRZ von 0,4 ist kleiner als die vorgegebene GRZ von 0,5 und damit zulässig.
Berechnung der zulässigen Grundfläche
Eine weitere Größe, die sich zum Beispiel durch einen Grundflächenzahl-Rechner ermitteln lässt, ist die zulässige Grundfläche. Sie gibt in Quadratmetern an, wie viel Grundstücksfläche überbaut werden darf.
Formel:
Gesamtgrundfläche x Grundflächenzahl (GRZ) = Zulässige Grundfläche
Beispielrechnung:
600 m² × 0,8 = 480 m² zulässige Grundfläche
Bei einer Grundfläche von 600 m² und einer GRZ von 0,8 sind 480 m² des Grundstücks überbaubar.
Wichtig:
In Deutschland liegt die Kappungsgrenze für die GRZ bei 0,8.
4. Unterschied zwischen Wohnfläche und Grundstücksfläche von Immobilien
Grundstücksfläche
Die Grundstücksfläche umfasst die gesamten bebaubaren Flächen eines Grundstücks, unabhängig von ihrer Nutzungsart. Unterschieden wird zwischen Grundflächenzahl I (GRZ I) und Grundflächenzahl II (GRZ II).
Wohnfläche
Die Wohnfläche umfasst alle bebauten Flächen innerhalb eines Gebäudes, die zu Wohnzwecken dienen.
Die folgende Tabelle zeigt, welche Bauflächen zu welcher GRZ I & II sowie zur Wohnfläche gehören:
GRZ I | GRZ II | Wohnfläche |
|---|---|---|
- Haus samt Außenmauern - Terrassen und Balkone - Kellerabgänge | - Garagen - Carports und Stellplätze - gepflasterte Wege - Gartenhäuser und Schuppen - Pools - Spielplätze - Tiefgaragen - bauliche Anlagen unter der Erde | - Wohn- und Schlafzimmer - Küchen - Bäder - Flure |
5. Anwendung und Bedeutung der GRZ
Anwendung der GRZ
Die Grundflächenzahl wird in folgenden Bereichen angewendet:
Bauleitplanung: In vielen Ländern und Kommunen regeln Bauleitpläne die Bebauung von Grundstücken. Die GRZ ist dabei eine wichtige Kennzahl zur Steuerung der baulichen Entwicklung.
Bebauungsplan: Im Bebauungsplan zeigt die GRZ an, wie viel Fläche eines Grundstücks überbaut werden darf.
Bedeutung der GRZ für Verkäufer und Käufer
Für Käufer, die eine Bestandsimmobilie kaufen und modernisieren wollen, ist die GRZ ein wichtiges Planungsinstrument. Denn je höher die GRZ, desto höher ist der Anteil an frei planbaren Grundstücksflächen. So erfahren Bauherren anhand der Grundflächenzahl, ob eine Garage oder ein Nebengebäude errichtet werden kann.
Für Verkäufer von Grundstücken oder Immobilien ist die GRZ ein wichtiger Indikator für den Verkaufspreis. Da eine hohe GRZ sich positiv auf den Immobilienwert auswirkt.
Gut zu wissen:
Beim Verkauf mit Homeday erhalten Eigentümer vollen Maklerservice mit einem persönlichen Ansprechpartner vor Ort. Unsere professionelle Immobilienbewertung ist kostenlos – und völlig unverbindlich. Finden Sie jetzt unverbindlich heraus, wie viel Ihre Immobilie wert ist:
Bedeutung der Grundflächenzahl für die Stadtplanung
Bei der Stadtplanung ist die GRZ eine maßgebliche Kennzahl für die Planung von Grün- und Freiflächen. Damit nicht zu viele Grundflächen überbaut und mehr Grünflächen geschaffen werden, liegt für grüne Wohnquartiere zurzeit die Grundflächenzahl bei 0,2.
6. Rechtliche Grundlagen
Geregelt wird die GRZ in der Baunutzungsverordnung (BAUNVO) oder im Bebauungsplan der Kommune. Nach § 19 der BauNVO regelt die GRZ, wie viel Quadratmeter Grundfläche einer Immobilie pro Quadratmeter Grundstücksfläche erlaubt sind.
7. Überschreitung der GRZ
Eine Überschreitung der Grundflächenzahl II (Nebenanlagen ohne direkte Verbindung zum Hauptgebäude) ist auf Antrag bei der zuständigen Baugenehmigungsbehörde möglich. Die Überschreitung der GRZ darf höchstens 50 Prozent betragen und eine maximale GRZ von 0,8 nicht überschreiten.
In den verschiedenen Bundesländern und Bebauungsplänen gibt es starke Unterschiede bezüglich der Überschreitung der Grundflächenzahl. Erkundigen Sie sich bei Ihrem zuständigen Bauamt nach den örtlichen Regelungen zur Überschreitung der GRZ.
Hinweis: Geringfügige Überschreitungen der GRZ werden häufig zugelassen, wenn sie sich weder negativ auf den Boden auswirken noch die Nutzung des Grundstücks maßgeblich erschweren.
8. Unterschied zwischen GRZ und Geschossflächenzahl
Neben der Grundflächenzahl ist die Geschossflächenzahl (GFZ) ein wichtiger Indikator für die bauliche Nutzung von Grundstücken.
Was ist die Geschossflächenzahl?
Die Geschossflächenzahl (GFZ) legt fest, wie viel Quadratmeter Geschossfläche eine Immobilie im Verhältnis zur Grundstücksfläche haben darf. Damit dient die GFZ dazu, die Höhe eines Gebäudes zu bestimmen. Definiert wird die Geschossflächenzahl (GFZ) in § 20 der Baunutzungsverordnung (BauNVO). GFZ wird wie die Grundflächenzahl im Bebauungsplan als Dezimalzahl angegeben: Ihre Formel lautet:
Grundstücksfläche x Geschossflächenzahl = zulässige Gesamt-Geschossfläche
Wie beeinflusst die GFZ die Höhe von Gebäuden?
Durch Festlegung einer bestimmten Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl lässt sich die Bebauungsdichte und Bauhöhe in Gebäuden steuern. Eine niedrige GFZ untersagt den Bau von Hochhäusern und verhindert negative Auswirkungen auf die Lichtverhältnisse der angrenzenden Nachbargrundstücke.
9. Wie lässt sich die GRZ praktisch anwenden?
Die GRZ spielt eine wichtige Rolle beim Immobilien- und Grundstücksverkauf, der Entwicklung von Grundstücken und der Stadtplanung. Hier einige Tipps zur Nutzung der GRZ in der Praxis:
Tipps für Bauherren:
Für zukünftige Bauherren ist es ratsam, sich vor dem Immobilienkauf über die Grundflächenzahl zu informieren. Sie gibt Auskunft darüber, wie viel Fläche für Gebäude genutzt werden kann und wie gut sich die Bebauung in das Umfeld und die Ökologie einfügt.
Tipps für Architekten:
Durch Kenntnis der GRZ können Architekten effiziente Grundrisse entwickeln. Dabei sollten bei der Gestaltung neben funktionellen auch ästhetische und architektonische Aspekte berücksichtigt werden.
Tipps für Stadtplaner:
Durch die Festlegung von niedrigen Grundflächenzahlen bei der Planung neuer Projekte lassen sich mehr Freiflächen und Grünflächen schaffen für einen nachhaltigen und lebenswerten urbanen Raum.
FAQ - Grundflächenzahl
Was gehört alles zur Grundflächenzahl?
Zur GRZ gehören alle bebaubaren Flächen eines Grundstücks.
Wo findet man die GRZ?
Sie finden die GRZ auf dem Bebauungsplan.
Was bedeutet eine Grundflächenzahl von 0,4?
Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass 40 Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden können.
Was ist der Unterschied zwischen GRZ und GFZ?
Die GRZ umfasst alle bebaubaren Flächen eines Grundstücks. Die GFZ gibt an, wie viel Geschossfläche ein Gebäude im Verhältnis zur Grundstücksfläche haben darf.
Wie berechnet man die GRZ und GFZ?
Die Grundflächenzahl berechnet sich wie folgt: Bebaubare Grundfläche in m² / Grundstücksfläche in m² = GRZ
Die Geschossflächenzahl berechnet sich wie folgt: Geschossfläche in m² / Grundstücksfläche in m² = Geschossflächenzahl
Lesen Sie jetzt:
Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.
