Instandhaltungskosten:
Unterschätzte Folgekosten nach dem Hauskauf
Nach dem Kauf einer Immobilie fallen neben den monatlichen Raten Instandhaltungskosten für das Haus oder die Eigentumswohnung an. Erfahren Sie hier u.a., welche Kosten das sind und wie sich die Instandhaltungskosten für Haus oder Wohnung berechnen.
Inhaltsverzeichnis:
Welche Instandhaltungskosten fallen in welchen Zeitabständen an?
Können Instandhaltungskosten auf die Mieter umgelegt werden?
Was sind Instandhaltungskosten für Haus und Wohnung?
Damit der Wert Ihrer Immobilie nicht verfällt, ist eine regelmäßige Pflege und Wartung des Gebäudes sowie der Haustechnik notwendig. Alle Kosten für Reparaturen, Wartungen, Inspektionen und Verbesserung fallen unter den Begriff Instandhaltungskosten für Haus und Wohnung.
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Welche konkreten Kosten fallen für die Instandhaltung an?
Bei den Instandhaltungskosten für Haus oder Wohnung wird zwischen kalkulierbaren Ausgaben für Steuern, Betriebskosten und Wartung sowie unerwarteten Kosten für Reparaturen unterschieden. Zu diesen zählen konkret:
Grundsteuer: Für jedes Grundstück erhebt der Staat in Deutschland eine Grundsteuer. Ihre Höhe basiert auf dem Einheitswert. Er errechnet sich aus Größe und Lage des Grundstücks, der Art der Bebauung und dem Baujahr. Die Grundsteuer fällt von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich aus und zählt zu den Instandhaltungskosten für Haus und Grund.
Müll- und Abwassergebühren: Die Höhe der Gebühren für die Müll- und Abwasserentsorgung legt die Gemeinde fest. Sie richten sich nach dem Volumen der Abfalleimer eines Haushaltes. Die Abwassergebühren werden anhand des Frischwasser-Verbrauchs eines Haushalts errechnet.
Versicherungen: Auch die Wohngebäudeversicherung, die Elementarversicherung und die Hausratversicherung fallen unter die Instandhaltungskosten für Haus und Wohnung.
Strom-, Wasser- und Heizkosten: Diese Kosten berechnen sich nach dem individuellen Verbrauch. Wer mit Blick auf die Instandhaltungskosten ein Haus mit energiesparenden Heizungs- und Wassersystemen ausstattet, spart langfristig viel Geld ein.
Reparaturen und Instandhaltung: Neben Kosten für die regelmäßige Heizungswartung und den Schornsteinfeger fallen – je nach Alter und Zustand der Gebäudeteile – unterschiedlich hohe Instandhaltungskosten bei Haus und Wohnung an. Um unerwartet hohe Ausgaben zu vermeiden, sollten Sie Instandhaltungsmaßnahmen durchführen, bevor Folgeschäden auftreten.
Welche Instandhaltungskosten fallen in welchen Zeitabständen an?
Die Erfahrung zeigt, dass viele Instandsetzungsmaßnahmen in bestimmten Intervallen notwendig werden. Hier ein kurzer Überblick mit Beispielen, welche Instandhaltungskosten für Haus und Wohnung, zu welchem Zeitpunkt anfallen:
Nach 5 - 15 Jahren: Tapeten und Anstriche innen, Dacheindeckungen bei Flachdächern, Außenanstrich
Nach 20 - 30 Jahren: Heizung, Dachrinnen und Fallrohre, Bäder, Einbauküche
Nach 30 - 50 Jahren: Dacheindeckung und Dachanschlüsse, Außenputz, Fenster und Haustür
Welche konkreten Instandhaltungskosten für Haus und Wohnung fällig werden, hängt von Alter, Bauweise, Bausubstanz und Standort der Immobilie ab.
Wie berechnet sich die Höhe der Instandhaltungskosten?
Besitzer einer Eigentumswohnung sind als Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verpflichtet, Instandhaltungsrücklagen über das Hausgeld zu bilden. Für Eigentümer eines Hauses besteht eine solche Pflicht zur Rücklagenbildung nicht. Um im Fall der Fälle auf einen Notgroschen zurückgreifen zu können, ist es für Hausbesitzer ratsam, Instandhaltungsrücklagen zu bilden. Um die Instandhaltungskosten für Haus samt Anbauten zu berechnen, wenden Experten drei verschiedene Berechnungsmodelle an:
Instandhaltungsrücklagen gemäß der 2. Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes: Die Berechnungsverordnung macht die Höhe der Instandhaltungsrücklagen abhängig vom Alter der Immobilie. Für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zurückliegt, sind Instandhaltungskosten für Haus oder Eigentumswohnung von maximal 7,10 Euro pro Jahr/Quadratmeter zurückzulegen. Bei einer Bezugsfertigkeit von mindestens 22 Jahren sind es maximal 9 Euro und bei mindestens 32 Jahren maximal 11,50 Euro.
Instandhaltungsrücklagen gemäß dem Verband Privater Bauherren (VPB):
Der VBP empfiehlt, unabhängig vom Alter der Immobilie mindestens 1 Euro pro Quadratmeter und Monat für Instandhaltungen einzukalkulieren.Instandhaltungsrücklage gemäß der Petersschen Formel:
Diese Formel wird von vielen Eigentümergemeinschaften herangezogen, um Instandhaltungskosten zu berechnen. Die Berechnungsmethode basiert auf der These, dass innerhalb von 80 Jahren das 1,5-fache an Herstellungskosten zur Instandhaltung einer Immobilie anfällt. Da die Herstellungskosten bei älteren Gebäuden häufig unbekannt sind, ist die Peterssche Formel für Altbauten oft nicht anwendbar.
Sind Instandhaltungskosten für Haus und Eigentumswohnung steuerlich absetzbar?
Alle Instandhaltungskosten an Haus und Eigentumswohnung, die zur Erhaltung des Gebäudes notwendig sind, sind von der Steuer absetzbar. folgende Instandhaltungskosten können von der Steuer abgesetzt werden:
Badsanierungen
Heizungserneuerungen
die Installation energieeffizienter Anlagen
Wärmeschutzmaßnahmen
Fassadensanierungen Dacherneuerungen
Ausnahmen: Wird ein unbewohnbares Gebäude durch Renovierung wieder bewohnbar gemacht, handelt es sich nicht um steuerlich absetzbare Instandhaltungskosten. Einen Hausausbau, der den Gebäudewert erheblich steigert, erkennt das Finanzamt auch nicht an.
Hinweis:
Nutzen Sie die 4.000 Euro Regelung. Baumaßnahmen, die nicht mehr als 4.000 Euro (abzüglich Umsatzsteuer) kosten, dürfen aus Vereinfachungsgründen als Reparatur behandelt werden.
Können Instandhaltungskosten auf die Mieter umgelegt werden?
Prinzipiell gehören Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung, laut § 1 der Betriebskostenverordnung, nicht zu den Betriebskosten. Deshalb sind die Instandhaltungskosten nicht umlagefähig und sie dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Jedoch können, abhängig von der Instandhaltungsmaßnahme, bestimmte Instandhaltungskosten umlagefähig sein. Voraussetzung dafür ist, dass es sich um regelmäßige Wartungsarbeiten handelt, welche nicht in Zusammenhang mit einer Störung oder einem Defekt stehen. Des Weiteren können sogenannte Schönheitsreparaturen per Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden.
Instandhaltungskosten Haus – FAQ
Was sind Instandhaltungskosten eines Hauses oder einer Wohnung?
Um zu verhindern, dass eine Immobilie an Wert verliert, muss sie instand gehalten werden. Daher gehören zu den Instandhaltungskosten für eine Wohnung oder ein Haus alle Kosten, die für die Pflege, Wartung und Reparatur der Immobilie sowie der Haustechnik anfallen.
Was zählt zu den Instandhaltungskosten?
Zu den Instandhaltungskosten gehören die Ausgaben für alle Reparaturen, Wartungen, Inspektionen und Verbesserungen der Immobilie. Konkret sind das zum Beispiel die Reinigung der Dachrinne, der Austausch schadhafter Fenster oder der Neuanstrich der Fassade. Hier finden Sie mehr Informationen zu den Instandhaltungskosten.
Wie berechnet man Instandhaltungskosten?
Es gibt drei Modelle, mit denen sich die Instandhaltungskosten für die entsprechende Instandhaltungsrücklage berechnen lassen. Die 2. Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes sieht vor, je nach Alter der Immobilie zwischen 7,10 und 11,50 Euro pro Quadratmeter zu kalkulieren. Der Verband Privater Bauherren (VPB) empfiehlt, einen Euro pro Quadratmeter und Monat zur Seite zu legen. Die Peterssche Formel nimmt an, dass innerhalb von 80 Jahren das 1,5-fache an Herstellungskosten zur Instandhaltung einer Immobilie anfällt.
Sind die Instandhaltungskosten für ein Haus steuerlich absetzbar?
Sofern die Instandhaltungskosten der Erhaltung des Gebäudes dienen, sind sie von der Steuer absetzbar. Dazu gehören zum Beispiel Fassadensanierungen, Dacherneuerungen und Wärmeschutzmaßnahmen. Erfahren Sie hier mehr über die Absetzung der Instandhaltungskosten bei der Steuer.
Müssen Mieter Instandhaltungskosten zahlen?
Nein, die Instandhaltungskosten trägt der Vermieter. Sie gehören nicht zu den Betriebskosten und lassen sich daher auch nicht auf den Mieter umlegen. Ausnahmen sind die sogenannten Schönheitsreparaturen. Diese kann der Vermieter per Mietvertrag auf seine Mieter übertragen.
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