Das Leitungsrecht: Was bedeutet es für Ihr Grundstück?
Nicht immer ist es möglich, Versorgungsleitungen direkt von der Straße zum jeweiligen Grundstück zu verlegen. Unter Umständen verlaufen Versorgungsleitungen wie Telefon-, Strom- oder Gasleitungen über das Grundstück des Nachbarn. Ein Leitungsrecht regelt die rechtlichen Rahmenbedingungen und sorgt bei Streitigkeiten für Rechtssicherheit.
Das Wichtigste zusammengefasst
Das Leitungsrecht ist eine Grunddienstbarkeit, die einem Grundstückseigentümer das Recht einräumt, Versorgungsleitungen auf einem anderen Grundstück zu verlegen
Für das dienende Grundstück kann sich das Leitungsrecht wertmindernd auswirken.
In der Regel ist es nicht möglich, das Leitungsrecht zu erzwingen.
Inhaltsverzeichnis
Gibt es eine Entschädigungsleistung bei der Eintragung eines Leitungsrechts?
Grundstück kaufen und verkaufen: Welche Rolle spielt das Leitungsrecht?
Leitungsrecht in der Praxis: Beispiele zur Anwendung des Rechts
Immobilienwertverlust durch Leitungsrecht?
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1. Grunddienstbarkeit: Was ist das Leitungsrecht?
Das Leitungsrecht sichert einem Dritten das Recht zu, auf einem fremden Grundstück Versorgungsleitungen zu verlegen und zu betreiben. Dabei handelt es sich beispielsweise um Leitungen zur Energieversorgung oder Wasser- und Abwasserleitungen. Das herrschende Grundstück profitiert von dem Recht, während das dienende Recht die Nutzung gewährt.
Nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs BGB § 1018 ist das Leitungsrecht eine Grunddienstbarkeit. Das dingliche Recht berechtigt zur unmittelbaren Herrschaft über eine bestimmte Sache, in diesem Fall über ein Grundstück.
Gut zu wissen:
Das Leitungsrecht ist kein Gewohnheitsrecht. Selbst wenn ein Nachbar die Verlegung von Versorgungsleitungen über sein Grundstück gestattet, ergibt sich daraus kein Rechtsanspruch. Auf der sicheren Seite ist der Berechtigte erst, wenn die Vereinbarung im Grundbuch eingetragen wurde.
2. Leitungsrecht im Grundbuch: Was müssen Sie wissen?
Das Recht wird im Grundbuch des dienenden Grundstücks in Abteilung II unter Lasten und Beschränkungen als Grunddienstbarkeit eingetragen. Damit besteht Rechtssicherheit für die beteiligten Parteien. Bei der Eintragung gibt es zwei Optionen:
Eintragung des Leitungsrechts als Grunddienstbarkeit: Der jeweilige Grundstückseigentümer ist zur Nutzung der des Rechts berechtigt. Bei einem Verkauf des Grundstücks bleibt die Grunddienstbarkeit bestehen.
Eintragung als beschränkte persönliche Dienstbarkeit: Bestimmte Personen oder Behörden sind berechtigt, das Grundstück zu nutzen. Bei einem Verkauf erlischt die beschränkt persönliche Dienstbarkeit. Nach den Regelungen des BGB § 1092 ist eine Übertragung des Rechts möglich.
Für die Eintragung in das Grundbuch sind eine notarielle Beurkundung und ein entsprechender Antrag an das Grundbuchamt erforderlich. Die Kosten ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz und dem Wert der Dienstbarkeit. Für eine Grunddienstbarkeit mit einem Wert von 5.000 Euro fallen Gebühren von knapp 100 Euro an.
Wichtig:
Wenn das Recht gelöscht werden soll, müssen alle Beteiligten zustimmen.
3. Leitungsrecht ohne Grundbucheintrag: Geht das?
Die Grundbucheintragung ist die sicherste Möglichkeit, damit der Berechtigte nicht von wichtigen Versorgungsleitungen abgeschnitten wird. Zwar ist eine mündliche Zustimmung zur Verlegung der Leitungen denkbar, bei späteren Streitigkeiten führt das jedoch unter Umständen zu Problemen.
Es ist möglich, das Leitungsrecht als Baulast im Baulastenverzeichnis eintragen zu lassen und auf die Grundbucheintragung zu verzichten. Für den Berechtigten kann diese Verfahrensweise allerdings riskant und nicht ausreichend sein, wie ein Urteil des Oberlandesgerichts Oldenburg (AZ: 1 U 104/13) aus dem Jahr 2014 zeigt: Ein Grundstückseigentümer hatte 30 Jahre lang geduldet, dass Leitungen seines Nachbarn über das Grundstück liefen, auf eine Grundbucheintragung wurde verzichtet, es war lediglich eine Baulast eingetragen. Nachdem der Eigentümer des herrschenden Grundstücks die Nutzung untersagte, musste der Betroffene die Leitungen auf seine Kosten entfernen. Die Richter sahen die Baulast als nicht ausreichend an.
Denkbar ist auch ein privatrechtlicher Vertrag zwischen den Beteiligten. Eine solche Vereinbarung ist allerdings personengebunden und würde bei einem Grundstücksverkauf erlöschen.
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4. Wie beeinflusst das Leitungsrecht den Grundstückswert?
Eine Grunddienstbarkeit kann die Nutzung des Grundstücks einschränken und damit den Wert mindern. Tiefbauarbeiten sind in der Nähe der unterirdisch verlegten Versorgungsleitungen nicht möglich, zudem ist eine Überbauung ausgeschlossen.
Wie hoch die Wertminderung letztlich ausfällt, ist von verschiedenen Faktoren abhängig:
Größe des Schutzstreifens, der nicht überbaut werden darf
Lage des Bereichs, der nicht bebaut werden darf
Art der Versorgungsleitung
Auswirkungen des Leitungsrechts auf das Grundstück
Eventuelle Entschädigungsleistungen für das Leitungsrecht
Die Berechnung des Grundstückswert erfolgt nach den Wertermittlungsrichtlinien WertR. Unter Umständen ist eine Festsetzung komplex, da einige Beeinträchtigungen durch Versorgungsleistungen nurgeschätzt werden können. So wird beispielsweise bei einer Stromleitung nicht nur der tatsächlich betroffene Bereich in Form des Schutzstreifens berücksichtigt, sondern auch der Elektrosmog, der das gesamte Grundstück belastet, fließt in die Berechnung ein. Wichtig ist, dass ein erfahrener Sachverständiger die Bewertung vornimmt.
Folgendes Beispiel verdeutlicht die Wertminderung bei einem Leitungsrecht: (Tabelle)
Grundstücksgröße | 800 m² |
Größe des Schutzstreifens | 200 m² |
Bodenwert | 150 € / m² |
Wertkorrekturfaktor wegen Nutzungseinschränkungen | 20 % |
Bodenwert insgesamt | 120.000 € |
Abzgl.Wertminderung durch den Schutzstreifen | 6.000 € (15 % von 200 m² x 150 € Bodenwert) |
Bodenwert des Grundstücks | 114.000 € |
Im Beispiel gehen wir von einer eher unwesentlichen Beeinträchtigung aus, für die ein Abschlag von 20 Prozent berücksichtigt wird. Der Bodenwert des Grundstücks wird demnach um 7.200 Euro gemindert.
Die Höhe des Wertkorrekturfaktors ergibt sich aus dem Grad der Beeinträchtigung und beträgt zwischen 10 Prozent für unwesentliche Beeinträchtigungen über 70 bis 80 Prozent bei starker Nutzungseinschränkung bis zu 100 Prozent bei voller Beeinträchtigung.
5. Gibt es eine Entschädigungsleistung bei der Eintragung eines Leitungsrechts?
Ob und in welcher Höhe eine Entschädigung bei der Verlegung und dem Betrieb einer Versorgungsleitung gezahlt wird, ist vom konkreten Fall abhängig. Möglich sind einmalige oder monatliche Zahlungen.
Nach den Vorgaben des Grundgesetzes Artikel 14 muss die Entschädigung unter gerechter Abwägung im Interesse aller Beteiligten festgesetzt werden. Im Streitfall wird die Leistung gerichtlich festgesetzt.
Hinweis:
Im Zweifel sollten Grundstückseigentümer eine angebotene Entschädigungszahlung von einem Sachverständigen bestätigen lassen.
6. Grundstück kaufen und verkaufen: Welche Rolle spielt das Leitungsrecht?
Ein Leitungsrecht kann den Wert eines Grundstücks beeinflussen, da bestimmte Schutzstreifen nicht überbaut werden dürfen. Eigentümer, die einen Verkauf planen, setzen den Verkaufspreis daher idealerweise in Zusammenarbeit mit einem erfahrenden Immobilienprofi fest.
Kaufinteressenten, die ein Grundstück mit einem Leitungsrecht erwerben möchten, sollten sich im Vorfeld genau über das Recht informieren. Wichtigin dem Zusammenhang sind verschiedene Kriterien:
Die konkrete Lage der Leitungen
Die genaue Beeinträchtigung
Die Art der Leitungen
Die Höhe einer eventuellen Entschädigungsleistung
Haben Sie als Käufer übersehen, dass eine Versorgungsleitung zum Nachbargrundstück führt und diese Leitung führt bei dem Bauvorhaben zu Problemen, können Sie mit Ihrem Nachbarn über eine Verlegung der Leitungen sprechen. War der ehemalige Grundstückseigentümer mit dem Leitungsrecht einverstanden und hat der Einräumung freiwillig zugestimmt, muss der Käufer für die Verlegung aufkommen. Handelt es sich um ein sogenanntes Notleitungsrecht, das eingeräumt werden musste, weil das Grundstück nicht anders zu versorgen ist, trägt der Nachbar, der Nutznießer des Leitungsrechts ist, die Kosten.
7. Leitungsrecht: Ist eine Ablehnung möglich?
Der Grundstückseigentümer hat nach den Regelungen des BGB § 903 das Recht, frei über sein Eigentum zu verfügen. Demnach beinhaltet dieses Recht auch, die Ablehnung eines Leitungsrechts. Das heißt, das Recht kann nicht erzwungen werden.
Verschiedene Verordnungen regeln jedoch Ausnahmen, nach denen Versorgungsunternehmen berechtigt werden können, Leitungen auf privaten Grundstücken zu verlegen, wenn die Nutzung im öffentlichen Interesse ist.
8. Was gilt bei der Duldungspflicht des Leitungsrechts?
Besteht ein öffentliches Interesse an dem Leitungsrecht, ist der Abschluss eines Gestattungsvertrages denkbar. Damit räumen Grundstückseigentümer einem Versorger ein Leitungsrecht ein, zugleich werden weitere Punkte wie die Durchführung von Arbeiten, Vereinbarungen über Entschädigungen und Haftungsfragen geklärt.
Unter bestimmten Umständen gibt es ein Notleitungsrecht, etwa wenn ein Grundstück nur erschlossen werden kann, wenn die Versorgungsleitungen über ein anderes Grundstück führen. Ein Grundstückseigentümer kann in diesen Fällen zur Duldung verpflichtet werden.
9. Leitungsrecht in der Praxis: Beispiele zur Anwendung des Rechts
Muss ein Hammergrundstück, das nur über ein anderes Grundstück zu erreichen ist, an das Versorgungsnetz angeschlossen werden, wird ein Leitungsrecht eingetragen. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks (Hammergrundstück) ist berechtigt, die Versorgungsleitungen unter dem davorliegenden Grundstück zu verlegen.
Versorger können verlangen, dass auf einem Grundstück ein frei zugänglicher Revisionsschacht installiert wird, der den Zugang zu den Versorgungsleitungen gewährleistet.
Das Leistungsrecht - FAQ
Was ist ein Leitungsrecht im Grundbuch?
Das Leitungsrecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück eine Versorgungsleitung zu verlegen und zu nutzen.
Wie viel ist ein Leitungsrecht wert?
Der Wert eines Leitungsrechts ergibt sich aus der jeweiligen Einschränkung und dem konkreten Fall. Unter anderem spielt die Größe des Grundstücksanteils der nicht überbaut werden darf, eine Rolle.
Kann ein Leitungsrecht erzwungen werden?
In der Regel ist es nicht möglich, ein Leitungsrecht zu erzwingen, da der Eingriff in das Eigentum zu groß ist. Unter bestimmten Umständen kann ein Grundstückseigentümer jedoch zur Duldung einer Versorgungsleitung verpflichtet werden.
Ist ein Leitungsrecht eine Grunddienstbarkeit?
Es handelt sich um eine Grunddienstbarkeit, die in das Grundbuch des betreffenden Grundstücks in Abteilung II eingetragen wird.
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