Teileigentum - einfach erklärt
Wohnungseigentum oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume eines Gebäudes sind Sondereigentum und unterscheiden sich lediglich in der Nutzung der Räume. Basis ist die Teilungserklärung, in der die Nutzungsbestimmungen geregelt sind. Doch was genau ist Wohnungseigentum, was Teileigentum, und welche Nutzungsrechte sind zu beachten? Das und mehr erfahren Sie hier.
Inhaltsübersicht:
Wohnungs- und Teileigentum: Welche Nutzungsrechte sind zu beachten?
Teileigentum in Wohnungseigentum umwandeln und umgekehrt - ist das möglich?
Was ist Teileigentum?
Nach der Legaldefinition in § 1 Abs. 3 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) ist Teileigentum "Sondereigentum" an Räumen eines Gebäudes, die "nicht zu Wohnzwecken" dienen - mit einem "Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum", zu dem es gehört. Dabei handelt es sich um Räume, die nicht als Wohnraum, sondern gewerblich oder als unselbstständiges Sondereigentum genutzt werden. Welche Räumlichkeiten dazu gehören beziehungsweise wie sie konkret genutzt werden dürfen, geht aus der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung hervor, wobei es letztere nicht in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft gibt. Diesbezüglich gilt der Grundsatz, dass je weniger konkret das Teileigentum beschrieben ist, umso weitgehender darf der Eigentümer sein Eigentum nutzen. Es entsteht, ebenso wie das Wohnungseigentum, nach § 8 WEG durch die Teilungserklärung beziehungsweise nach § 3 WEG durch den Teilungsvertrag.
Zusammengefasst weist Teileigentum diese Merkmale auf:
Es handelt sich um Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten eines Gebäudes.
Es kann als Sondereigentum zu gewerblichen oder sonstigen Zwecken genutzt werden.
Es begründet einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, wozu das Sondereigentum gehört.
Teileigentum und Wohneigentum unterscheiden sich in Bezug auf ihre Zweckbestimmung, da Teileigentum nicht bewohnt werden darf.
Was ist Wohnungseigentum?
Das Eigentum an einer Wohnung ist in Vorschriften über das Wohnungseigentum, nämlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), gesetzlich geregelt. Nach § 1 Abs. 2 WEG wird das Wohnungseigentum definiert als "Sondereigentum an einer Wohnung" in Verbindung "mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum", zu dem es gehört. Wohnungseigentum wird regelmäßig durch Vertrag nach den §§ 3, 8 WEG begründet und durch Eintragung im Grundbuch dinglich übertragen. Anhand des Grundbuchs lassen sich alle Rechte, die am Wohnungseigentum bestehen oder bestanden haben, nachvollziehen. Wohnungseigentum zeichnet sich durch diese Faktoren aus:
Es besteht Sondereigentum an den Räumen der jeweiligen Wohnung.
Der Eigentümer hat Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum, unter anderem am Grundstück und am Verwaltungsvermögen.
Außerdem herrscht in der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Mitgliedschaftsrecht.
Es können Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum eingeräumt werden, zum Beispiel die Nutzung eines Kellers oder einer Terrasse.
Demzufolge ist das Wohnungseigentum die Summe aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Dabei liegt es im Ermessen jedes einzelnen Wohnungseigentümers, frei über seinen Anteil zu verfügen.
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Beispiele für Wohnungs- und Teileigentum
Teil- und Wohnungseigentum unterscheiden sich dadurch, dass es gewerblich oder zu anderen Zwecken, jedoch nicht zu Wohnzwecken genutzt wird.
Teileigentum - Beispiele für gewerblich genutztes Sondereigentum:
Büros
Praxen und Kanzleien
Restaurants
Ladengeschäfte
Werkstätten und Künstlerateliers
Lagerräume
Teileigentum - Beispiele für unselbstständig genutztes Sondereigentum:
Keller
Dachboden
Wasch- und Trockenräume
Beispiele für Wohnungseigentum:
Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus gehören jeweils verschiedenen Eigentümern.
Zum Wohnungseigentum zählen die eigene Wohnung sowie abgetrennte Kellerräume, Garagen- und Tiefgaragenplätze.
Zum Wohnungseigentum und damit zum Sondereigentum gehören außerdem die Innentüren, während die Hauseingangstüre sowie die Fenster dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind.
Wohnungs- und Teileigentum: Welche Nutzungsrechte sind zu beachten?
Die rechtliche Grundlage für Teil- und Wohnungseigentum ist die Teilungserklärung, in der die Nutzungsbestimmungen für die Immobilie und die jeweiligen Räumlichkeiten festgelegt sind. Aus ihr geht auch hervor, wie eng die Grenzen in Bezug auf die Zweckbestimmung gesteckt beziehungsweise wie dehnbar sie sind.
Welche Nutzungsrechte müssen Teileigentümer beachten?
Geht aus der Teilungserklärung hervor, dass nicht zu Wohnzwecken dienende Räume eines Gebäudes als Sondereigentum auch gewerblich genutzt werden dürfen, dann ist es erlaubt, jede Form von Gewerbe zu betreiben. Beispiele sind eine Anwaltskanzlei, eine Arztpraxis oder auch gastronomische Betriebe mit Öffnungszeiten, die über die üblichen Ladenöffnungszeiten hinausgehen. Die Zweckbestimmung geht aus der Teilungserklärung hervor, die diesbezüglich auch Einschränkungen enthalten kann. Wird zum Beispiel die Teileigentumsfläche mit "Laden" beschrieben, ist davon auszugehen, dass Geschäfte jedweder Art erlaubt sind sowie ähnlich organisierte Gewerbebetriebe. Im Fachjargon wird das als "typisierende Betrachtungsweise" bezeichnet.
Welche Nutzungsrechte müssen Wohnungseigentümer beachten?
Wird Sondereigentum in der Teilungserklärung als Wohnungseigentum bezeichnet, ist es ausschließlich für Wohnzwecke bestimmt. Das bedeutet, das Wohneigentum kann selbst bewohnt oder vermietet werden. Der Wohnungseigentümer kann seine Eigentumswohnung nach seinen Vorstellungen gestalten, solange er die Rechte der Miteigentümer nicht verletzt. So darf er zum Beispiel keine neuen Fenster einbauen, wodurch sich die Außenfassade optisch verändern würde. Anderes gilt zum Beispiel für die Innentüren, die Gestaltung des Badezimmers oder der Küche, die baulich verändert werden dürfen, sofern diese baulichen Veränderungen nicht mit der Statik des Gebäudes und den Interessen der übrigen Wohneigentümer beziehungsweise Miteigentümer kollidieren.
Teileigentum in Wohnungseigentum umwandeln und umgekehrt - ist das möglich?
Die Antwort lautet für beide Fallkonstellationen Ja. Es ist möglich, nicht zu Wohnzwecken dienende Räume eines Gebäudes in Wohnungseigentum umzuwandeln und umgekehrt, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Wie wird Teileigentum in Wohnungseigentum umgewandelt?
Keinesfalls reicht es aus, dass der Eigentümer einfach Wohnmöbel aufstellt. Möglich ist die Umwandlung nur unter der Voraussetzung, dass sich das Teileigentum nicht in einem reinen Industriegebiet befindet. Das bedeutet, dass die Umwidmung möglich ist, wenn sich in einem Gebäude weitere Wohnräume befinden. Voraussetzung ist die Zustimmung aller Parteien in der Wohnungseigentumsgemeinschaft, sodass in Folge die Teilungserklärung geändert wird.
Wie wird Wohnungseigentum in Teileigentum umgewandelt?
Aus einem Wohnungseigentümer wird kein Teileigentümer, nur weil die Wohnungseinrichtung entfernt wird. Voraussetzung ist einmal die Zustimmung aller WEG-Mitglieder. Das bedeutet, dass zwischen allen Wohnungseigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft eine entsprechende Vereinbarung getroffen und unterzeichnet werden muss. Sie bedarf außerdem der notariellen Beurkundung aller Mitglieder der WEG und wird in das Grundbuch eingetragen.
Was ist bei Umbaumaßnahmen von Teileigentum zu beachten?
Vor allem in Ballungsräumen, in denen Wohnraum knapp ist, kommt es häufiger zu Umwandlungen von Teileigentum in Wohnungseigentum. Dann ist es wichtig, die gesetzlichen Vorgaben zu beachten und auf keinen Fall mit den Umbaumaßnahmen zu beginnen, bevor nicht die Zustimmung aller anderen WEG-Parteien eingeholt wurde. Es braucht zwingend der schriftlichen Zustimmung und einer notariellen Beglaubigung im Rahmen eines Notartermins, zu dem alle WEG-Parteien erscheinen. Außerdem muss die Teilungserklärung entsprechend geändert und im Grundbuch eingetragen werden. Insoweit fallen Notarkosten und Grundbuchkosten an, deren Höhe vom Umfang der Änderungen abhängig ist. Ohne Genehmigung durchgeführte Baumaßnahmen sind unzulässig und müssen schlimmstenfalls zurückgebaut werden.
Ist ein Verkauf von Miteigentumsanteilen möglich?
Miteigentumsanteile gibt es zum Beispiel in einem Mehrfamilienhaus, das in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt ist. Alle Eigentümer der Eigentumswohnungen besitzen Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum. Als Teil der Teilungserklärung legt der Miteigentumsanteil fest, wie umfassend der Anteil jedes Eigentümers an einem Haus beziehungsweise an einem Grundstück ist. Meistens wird für die Festsetzung der Miteigentumsanteile die Größe der Wohnung herangezogen. Beispiele für Miteigentumsanteile sind das Grundstück, die Kellerräume, das Treppenhaus, das Dach und den Gemeinschaftsgarten. Sie sind im Aufteilungsplan genau festgelegt und werden im Grundbuch eingetragen. Aus § 1 Abs. 2 WEG geht hervor, dass sich Wohnungseigentum aus dem Sondereigentum an der Wohnung und dem Miteigentumsanteil ergibt. Das bedeutet, dass der Verkauf einer Eigentumswohnung nicht ohne den dazugehörigen Miteigentumsanteil möglich ist. Das ist auch der Grund, warum Miteigentumsanteile nicht separat verkauft werden können.
Teileigentum - FAQ
Was ist der Unterschied zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum?
Die Gemeinsamkeit besteht darin, dass beide nach dem Wohnungseigentumsgesetz Sondereigentum sind. Was sie unterscheidet, ist ihre jeweilige Zweckbestimmung. Während Wohnungseigentum zum Wohnen dient, handelt es sich bei Teileigentum um Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes.
Wie darf Teileigentum genutzt werden?
Nach § 1 Abs. 3 WEG handelt es sich bei Teileigentum um Räumlichkeiten, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, sondern gewerblich oder zu einem anderen, nicht dem Wohnen dienenden Zweck. Dabei kann es sich um eine sportliche, kulturelle oder gewerbliche Nutzung handeln. Am häufigsten tritt die gewerbliche Nutzung auf, zum Beispiel als Restaurant, Lagerraum oder Werkstatt. Die konkrete Nutzung ergibt sich aus dem Inhalt der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung.
Wie entsteht Teil- und Wohneigentum?
Die Zweckbestimmung steht bereits fest, noch bevor das Eigentum erworben wird. Basis ist die Teilungserklärung, die meistens vom Bauherrn erstellt wird, während den rechtlichen Rahmen das Wohnungseigentumsgesetz bildet. In der Teilungserklärung wird das Sondereigentum - Teil- und Wohneigentum - vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt und die Nutzung zu Wohnzwecken, zu gewerblichen Zwecken oder einem anderen Zweck festgelegt.
Darf man Teileigentum zum Wohnen nutzen?
Insbesondere in der Gründungsphase der Selbstständigkeit kann sich aus finanziellen Gründen die Frage stellen, ob es möglich ist, in den als nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten eines Gebäudes auch zu wohnen. Das ist möglich, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Es müssen eine Toilette, eine Waschgelegenheit - Waschbecken, Dusche oder Badewanne - sowie Anschlüsse für eine Küche vorhanden sein. Liegen die Voraussetzungen vor, und bietet das Teileigentum ausreichend Platz, dann kann es neben der beruflichen Nutzung auch für Wohnzwecke verwendet werden.
Ist es möglich, Teileigentum zu verkaufen?
Für den Verkauf von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes gilt dasselbe wie für den Verkauf von Wohnungseigentum. Verkauft wird jeweils die zweckbestimmte Einheit, also Wohneigentum für Wohnzwecke und Teileigentum für nicht Wohnzwecke. Dies erfolgt nur zusammen mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
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