Umbaumaßnahmen:
Was Vermieter wissen müssen
Um die Mietwohnung nach den persönlichen Vorstellungen zu gestalten, nehmen Mieter oft Umbaumaßnahmen in Eigenregie vor. Erfahren Sie hier, was Mieter verändern dürfen und wann sie die Zustimmung ihres Vermieters einholen müssen.
Inhaltsverzeichnis
Welche Umbaumaßnahmen dürfen Mieter ohne Einwilligung des Vermieters vornehmen?
Grundsätzlich wird im Mietrecht zwischen Einrichtungen und An- und Umbauten unterschieden. Der Begriff Einrichtungen umfasst dabei bauliche Veränderungen durch Mieter, die sich nach Ende des Mietverhältnisses problemlos entfernen lassen. Sie bedürfen keiner Zustimmung des Vermieters.
Zu den Einrichtungen, für die Mieter keine Zustimmung des Vermieters benötigen, zählen unter anderem:
Einbauküchen
Waschbecken, Toiletten, Badewannen
Spiegelschränke und Regale
Beleuchtungssysteme
Türschlösser
Hochbetten
Hinweis:
Wird eine Mietwohnung inklusive Teppichboden vermietet, ist ein Austausch des Bodenbelags durch den Mieter nur mit Einverständnis des Vermieters möglich. Die entstehenden Kosten trägt der Mieter.
Welche baulichen Veränderungen durch Mieter erfordern eine Erlaubnis?
Um- und Anbauten bezeichnen laut Gesetz Modernisierungsarbeiten, die sich später schwer beseitigen lassen und die Immobilie grundsätzlich verändern. Sie benötigen das Einverständnis des Vermieters. Dazu zählt etwa der Einbau neuer Fenster und Türen. Beim begründeten Verdacht, dass die Umbauten die Bausubstanz gefährden, hat der Eigentümer das Recht, seine Zustimmung zu verweigern. Er ist auch berechtigt, eine angemessene Sicherheitszahlung zu fordern, um die Kosten für den Rückbau zu decken.
Zu Um- und Einbauten, für die die Zustimmung des Vermieters notwendig ist, zählen unter anderem:
Veränderungen am Mauerwerk
Einziehen von Zwischendecken
Legen von Elektroleitungen, Steckdosen
Verlegen von Parkettböden, Fliesen
Einbau neuer Bäder
Dach- oder Kellerausbau
Einbau von Katzenklappen
Welche Rechte hat der Vermieter, wenn der Mieter ohne Zustimmung Umbaumaßnahmen vornimmt?
Nimmt ein Mieter ohne Absprache mit dem Eigentümer bauliche Veränderungen an der Immobilie vor, hat der Vermieter das Recht, den sofortigen Rückbau vom Mieter zu verlangen. Rückbau bedeutet die Wiederherstellung des früheren Zustandes der vermieteten Immobilie. Kommt der Mieter seinen Rückbaupflichten nicht nach, darf der Vermieter Schadensersatz fordern. Entstehen dem Eigentümer durch die Umbaumaßnahmen an seinem Wohnungseigentum erhebliche Nachteile, ist dies im Einzelfall ein Kündigungsgrund.
Hinweis:
Ausnahme Barrierefreiheit: Bei berechtigtem Interesse kann der Mieter § 554 a BGB ohne Genehmigung des Vermieters Umbaumaßnahmen zur behindertengerechten Nutzung der Mietsache einfordern. Erfahren Sie mehr zum Thema Barrierefreiheit einer Immobilie in unserem Ratgeber-Artikel:
Zum Artikel: Wohnen im Alter- Barrierefreiheit einer Immobilie
Hat der Vermieter ein Recht auf Rückbau beim Auszug?
Vermieter haben einen Anspruch auf Rückgabe der vermieteten Immobilie im ursprünglichen Zustand. Egal, ob es sich um kleinere oder größere bauliche Veränderungen durch Mieter handelt: Vor Ende des Mietverhältnisses sind alle Umbaumaßnahmen zu beseitigen. Darunter fallen auch genehmigte Modernisierungen, die den Wohnungswert steigern. Übernimmt der Wohnungseigentümer die Einbauten vom Mieter, entfällt die Rückgabepflicht. Viel Ärger lässt sich vermeiden, wenn Mieter und Vermieter bauliche Veränderungen vorab schriftlich fixieren.
Gut zu wissen:
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Müssen Vermieter ihre Umbaumaßnahmen schriftlich ankündigen?
Ob der Kauf einer neuen Heizung zur Energieersparnis oder der Ausbau des Dachgeschosses zur Vergrößerung der Wohnfläche: Wer Umbauten an seiner Mietsache plant, ist verpflichtet, den Mieter über die Modernisierungsarbeiten zu informieren. Die Ankündigung muss dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Umbaumaßnahmen schriftlich vorliegen.
Die Modernisierungsankündigung enthält:
Die detaillierte Darstellung der Arbeiten
Beginn und Dauer der Modernisierung
Die daraus resultierende Mieterhöhung
Die voraussichtlichen neuen Betriebskosten
Was ist eine Duldungspflicht bei Umbaumaßnahmen?
Grundsätzlich besteht für Mieter laut Gesetz eine Duldungspflicht bei Instandsetzungen oder Modernisierungen durch den Vermieter. Der Mieter ist verpflichtet die Arbeiten in seiner gemieteten Wohnung zu dulden und z. B. Handwerkern Einlass zu gewähren.
Doch es gibt Ausnahmen: Hat der Vermieter den Mieter nicht korrekt über Umfang und Dauer der Modernisierungsarbeiten aufgeklärt, muss dieser die Umbauten nicht dulden. Auch im Falle einer unzumutbaren Härte haben Mieter das Recht, sich gegen die Umbaumaßnahmen zu wehren. Ob im Einzelfall die Duldungspflicht entfällt, entscheidet das Gericht.
Sind Mieterhöhungen nach Umbauten erlaubt?
Nach Abschluss der Umbaumaßnahmen durch den Vermieter ist eine Mieterhöhung möglich. Dafür kann der Eigentümer maximal 11 % der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete umlegen. Voraussetzung für eine Mieterhöhung nach Modernisierungen ist die Vorlage einer detaillierten Kostenaufstellung. Instandhaltungskosten und die Aufwendung zur Kapitalbeschaffung sind nicht auf die Miete umlegbar. Hat der Vermieter Drittmittel erhalten, werden diese von der Mieterhöhung abgezogen.
Umbaumaßnahmen – FAQ
Welche Umbaumaßnahmen dürfen Mieter ohne Einwilligung des Vermieters vornehmen?
Bauliche Veränderungen, die sich nach Ende des Mietverhältnisses problemlos wieder entfernen lassen, bedürfen keiner Zustimmung des Vermieters. Dazu gehören unter anderem Einbauküchen, Waschbecken, Toiletten, Badewannen, Beleuchtungssysteme, Hochbetten und auch Türschlösser. Weitere Umbaumaßnahmen, die keine Zustimmung des Vermieters erfordern
Welche baulichen Veränderungen durch Mieter erfordern eine Erlaubnis?
Sind die baulichen Veränderungen nach Ende des Mietverhältnisses nur schwer wieder zu entfernen oder verändern sie die Immobilie grundsätzlich, so benötigen sie die Einverständnis des Vermieters. Dieser kann die Zustimmung verweigern, wenn der begründete Verdacht besteht, dass durch die Umbauten die Bausubstanz gefährdet ist. Zustimmungspflichtige Um- oder Einbauten sind z. B. das Einziehen von Zwischendecken oder der Einbau von Katzenklappen.
Hat der Vermieter ein Recht auf Rückbau beim Auszug?
Grundsätzlich haben Vermieter einen Anspruch auf Rückgabe der Mietimmobilie im ursprünglichen Zustand, egal wie klein oder groß die durchgeführten Umbauten sind. Das gilt auch, wenn die Umbaumaßnahmen den Wert der Immobilie steigern. Um Ärger zu vermeiden, sollten Mieter und Vermieter bauliche Veränderungen vorab schriftlich festhalten.
Müssen Umbaumaßnahmen des Vermieters geduldet werden?
Handelt es sich bei den Umbaumaßnahmen um Instandsetzungen oder Modernisierungen besteht für den Mieter grundsätzlich eine Duldungspflicht. Diese beinhaltet auch, beispielsweise Handwerkern Einlass zu gewähren. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter nicht korrekt über Umfang und Dauer der Arbeiten informiert hat. Bei unzumutbarer Härte haben Mieter ebenfalls das Recht, die Umbaumaßnahmen abzulehnen. Weitere Informationen zur Duldungspflicht bei Umbaumaßnahmen
Sind Mieterhöhungen nach Umbauten erlaubt?
Bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten können auf die jährliche Miete umgelegt werden. Dazu muss eine detaillierte Kostenaufstellung vorliegen. Instandhaltungskosten und Aufwendungen zur Kapitalbeschaffung sind nicht umlegbar. Erhaltene Drittmittel sind von der Mieterhöhung abzuziehen.
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