Umkehrhypothek:
Das eigene Haus beleihen
Um ihre Rente aufzubessern, denken Immobilieneigentümer nicht selten darüber nach, ihr Haus oder ihre Wohnung zu verkaufen. Eine Alternative ist die Umkehrhypothek als Form der Immobilienrente – aber was ist das eigentlich? In diesem Ratgeber erfahren Sie u. a., wie Sie Ihr Haus beleihen, den Beleihungswert berechnen und ob sich eine beliehene Immobilie verkaufen lässt.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Umkehrhypothek?
Eine Umkehrhypothek (auch: Rückwärtshypothek, Umgekehrte Hypothek oder Reverse Mortgage) ist eine Form der Immobilienverrentung beziehungsweise Immobilienrente, bei der ein Immobilieneigentümer eine Hypothek auf sein Haus oder seine Wohnung aufnimmt.
Wie kann ich mein Haus beleihen?
Bei der Umkehrhypothek wird die Immobilie von einer Versicherung oder Bank beliehen. Der Immobilieneigentümer erhält von seinem Kapitalgeber – je nach Vereinbarung – eine monatliche Rentenzahlung oder eine Einmalzahlung für den Beleihungswert. Als Sicherheit dient dem Darlehensgeber die Immobilie, für die er sich eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lässt. Der Kreditnehmer wohnt weiterhin in der Immobilie und bleibt auch deren Eigentümer. Zinsen oder Tilgungen muss er nicht entrichten.
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Für wen lohnt sich eine Umkehrhypothek?
Sie möchten Ihr Haus beleihen? Ob sich für Sie als Rentner die Umkehrhypothek eignet, lässt sich nicht pauschal sagen. Dies ist immer von der Situation des Einzelnen abhängig. Grundsätzlich kommt die Form der Immobilienrente für Menschen infrage, die
sich bereits in Rente oder kurz vor diesem Lebensabschnitt befinden,
Eigentümer einer Immobilie sind, die sie idealerweise abbezahlt haben und in der sie wohnen bleiben möchten,
im Alter liquide sein möchten und
keine nahestehenden Verwandten haben, denen sie ihr Haus vererben können.
Erfahren Sie mehr zu den Themen Erbschaft und Erbschaftssteuer.
Welche Voraussetzungen gelten für eine Umkehrhypothek?
Die Voraussetzungen für die umgekehrte Hypothek sind vom jeweiligen Umkehrhypothek-Anbieter abhängig. In der Regel gelten bei den meisten Kreditgebern folgende Bedingungen:
Die Kreditnehmer sind mindestens 60 oder 65 Jahre alt.
Die Immobilie ist frei von Lasten.
Der Wert der Immobilie beträgt mindestens 100.000 Euro.
Was sind die Vorteile einer Umkehrhypothek?
Darlehensnehmer bleiben bei Aufnahme einer umgekehrten Hypothek wie gewohnt in ihrer Immobilie wohnen. Es ergeben sich keine Änderungen der Wohnsituation, Eigentümer nutzen Ihre Immobilie ohne Einschränkungen wie gewohnt weiter. Weil Faktoren wie die Höhe der Rente, Laufzeit etc. von Vornherein feststehen, bietet die Umkehrhypothek eine hohe Planungssicherheit. Zudem ist es meist trotz Umkehrhypothek möglich, die beliehene Immobilie zu verkaufen – beispielsweise, wenn der Darlehensnehmer ins Pflegeheim umziehen muss. Der Verkaufspreis dient dann zur Tilgung des Darlehens.
Ein weiterer Pluspunkt ist die Besteuerung:
Wie wird die Umkehrhypothek besteuert?
Die Umkehrhypothek erhält der Darlehensnehmer steuerfrei. Auch monatliche Zahlungen wie Zins und Tilgung sind nicht vorgesehen.
Worin liegen die Nachteile der Umkehrhypothek?
Die Umkehrhypothek ist kein standardisiertes Produkt, das alle Banken im Angebot haben. Das heißt, für die Umkehrhypothek gibt es weniger Anbieter. Wenn Sie Ihr Haus beleihen möchten, holen Sie idealerweise individuelle Angebote ein. Ein Haus auf Rentenbasis ist für den Darlehensnehmer in der Regel recht teuer. Die Bank nimmt eine Einschätzung des Verkehrswerts der Immobilie vor, anhand dessen sie den Beleihungswert berechnet. Da sie die Immobilienrente des Darlehensgebers lebenslang erhalten, kann die Bank nicht genau kalkulieren, über welchen Zeitraum die Rente gezahlt werden muss. Dafür kalkuliert das Kreditinstitut auf der anderen Seite hohe Abschläge, die den Auszahlungsbetrag mindern.
Hinweis:
Eine weitere Belastung der Immobilie ist nach Aufnahme der Umkehrhypothek nicht mehr möglich. Als Sicherheit für einen anderen Kredit ist die Immobilie nicht geeignet.
Darüber hinaus geht die belastete Immobilie nicht in den Nachlass ein und mindert damit die Erbmasse. Die Immobilie wird zu Gunsten der Bank verwertet, wenn der Darlehensnehmer stirbt. Aus dem Erlös wird das Darlehen zurückgeführt.
Gut zu wissen: Die Bank erwartet die Instandhaltung der beliehenen Immobilie, sodass Sie als Darlehensnehmer auch diese Kosten einkalkulieren müssen.
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Wie unterscheidet sich die Umkehrhypothek von der Leibrente?
Bei der Umkehrhypothek gewährt ein Kreditinstitut ein Darlehen. Ihre Immobilie dient als Sicherheit für den Kredit, Sie bleiben jedoch zu Lebzeiten weiter Eigentümer. Entscheiden Sie sich für eine Leibrente, gibt es einen Eigentümerwechsel: Sie verkaufen Ihre Immobilie, im Gegenzug räumt der neue Eigentümer Ihnen ein lebenslanges Wohnrecht ein und zahlt Ihnen die vereinbarte monatliche Leibrente.
Gut zu wissen: Alternativ zur Immobilienrente ist es auch möglich, eine Immobilie zu verkaufen und sich ein Nießbrauchrecht eintragen zu lassen.
Umkehrhypothek – FAQ
Was ist eine Umkehrhypothek?
Eine Umkehrhypothek ist eine Form der Immobilienrente, für die eine Immobilie von einer Versicherung oder Bank beliehen wird. Der Immobilieneigentümer erhält von seinem Kapitalgeber – je nach Vereinbarung – eine monatliche Rentenzahlung oder eine Einmalzahlung. Zinsen oder Tilgungen muss der Darlehensnehmer nicht entrichten. Nach dem Tod des Immobilieneigentümers geht die Immobilie auf den Kapitalgeber über. Mehr zum Thema “Wie kann ich mein Haus beleihen” lesen
Immobilienrente – Was ist das?
Bei der Immobilienrente verkauft (Leibrente) oder beleiht (Umkehrhypothek) ein Immobilieneigentümer sein Haus oder seine Wohnung und erhält im Gegenzug – je nach Vereinbarung – eine einmalige oder monatliche Zahlungen von seinem Käufer beziehungsweise Darlehensgeber. Dies können zum Beispiel Banken oder Versicherungsunternehmen sein. Mehr zum Thema “Haus beleihen als Rentner”
Wie unterscheidet sich die Umkehrhypothek von der Leibrente?
Bei der Umkehrhypothek gewährt ein Kreditinstitut dem Immobilieneigentümer ein Darlehen. Die Immobilie dient als Sicherheit für den Kredit, der Eigentümer bleibt jedoch zu Lebzeiten weiterhin Eigentümer. Bei einer Leibrente gibt es hingegen einen Eigentümerwechsel: Der Eigentümer verkauft seine Immobilie, im Gegenzug räumt der neue Eigentümer ihm ein lebenslanges Wohnrecht ein und zahlt die vereinbarte monatliche Leibrente.
Wie berechnet man den Wert des Nießbrauchs?
Um den Wert eines Nießbrauchrechts zu berechnen, wird zunächst der Jahreswert der Mieteinnahmen (bei Vermietung der Immobilie) beziehungsweise die gesparte Miete (bei Eigennutzung) ermittelt. Der Jahreswert wird anschließend mit dem Faktor der Restlebensdauer auf Basis der Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes und Anlage 9a Bewertungsgesetz (BewG) multipliziert.
Wie wird ein Wohnrecht bei einem Erbe angerechnet?
Genau wie eine Immobilie selbst, hat auch das Wohnrecht für eine Immobilie einen gewissen Wert. Dieser ist das Produkt aus dem Jahreswert des Wohnrechts (fiktive Kaltmiete) und dem sogenannten Kapitalwert, der sich aus dem Alter des Wohnberechtigten und dessen statistischer Lebenserwartung ergibt. Ist eine Immobilie mit Wohnrecht Teil des Erbes, wird dieses insofern angerechnet, dass der Immobilienwert durch den Wert des Wohnrechts entsprechend gemindert wird. Auf ein Wohnrecht kann Erbschaftssteuer anfallen.
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Hinweis:
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