Vorkaufsrecht:
Das sollten Käufer und Verkäufer wissen
Besteht ein Vorkaufsrecht für eine Immobilie, kann eine Eigentümerin nicht frei darüber entscheiden, an wen sie ihr Grundstück oder ihre Immobilie verkauft. Hier erfahren Sie u. a., welche Arten von Vorkaufsrecht es gibt, wann ein Vorkaufsrecht einer Stadt besteht und ob sich ein Vorkaufsrecht aushebeln lässt.
Welche Voraussetzungen gelten für den Erwerb eines Vorkaufsrechts?
Was, wenn ein Verkäufer sich nicht an das Vorkaufsrecht hält?
Was ist ein Vorkaufsrecht? (Definition)
Ein Vorkaufsrecht regelt ein dokumentiertes Kaufinteresse einer bestimmten Person an einem Grundstück, einer Immobilie oder Sache. Im Falle eines Grundstücks oder einer Immobilie hat die vorkaufsberechtigte Person das Recht, diese(s) im Verkaufsfall vor einem anderen (Erstkäufer) zu erwerben.
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Welche Arten des Vorkaufsrecht gibt es?
Grundsätzlich gibt es vier Arten von Vorkaufsrecht: das dingliche, das schuldrechtliche, das gesetzliche und das öffentlich-rechtliche.
Was ist ein dingliches Vorkaufsrecht?
Das dingliche Vorkaufsrecht ist ausschließlich bei Grundstücken und Immobilien anwendbar und muss zwingend im Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung bewirkt eine automatische Verkaufssperre und dient dem Schutz des Vorkaufsberechtigten. Das heißt: Verkauft der Vorkaufsverplichtete an einen Dritten, ohne den Vorkaufsberechtigten darüber zu informieren, verliert der Kaufvertrag seine Gültigkeit. Als Vorkaufsberechtigte lassen sich beispielsweise Familienangehörige von Immobilieneigentümerinnen eintragen.
Gut zu wissen:
Da im Rahmen des Vorkaufsrechts üblicherweise kein konkreter Kaufpreis festgelegt wird, führt das Vorkaufsrecht nicht zur Wertminderung einer Immobilie.
Was ist ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht?
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht regelt die Vorkaufsrechte beweglicher Gegenstände sowie unbeweglicher Sachen. Als unbewegliche Sache gelten hier Grundstücke, als beweglich etwa Dinge wie ein Haus oder eine Eigentumswohnung als Anteil des Grundstücks. Im Gegensatz zum dinglichen Vorkaufsrecht wird das schuldrechtliche Vorkaufsrecht für ein Haus oder eine Wohnung nicht im Grundbuch vermerkt, sondern vertraglich vereinbart. Verkauft der Eigentümer Immobilie oder Grundstück an einen Dritten ohne den Vorkaufsberechtigten zu informieren, verliert der Kaufvertrag dennoch nicht seine Gültigkeit. Der Vorkaufsberechtigte hat jedoch das Recht, Schadensersatz von dem Vorkaufsverpflichteten zu verlangen.
Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht für eine Wohnung bietet sich für Mieter an, die eine Wohnung auf eigene Kosten modernisieren und im Verkaufsfalle Eigentümer von ihr werden möchte. Handelt es sich um einen derartigen Fall, sollte der Vertrag von einem Notar beurkundet werden.
Was ist ein gesetzliches Vorkaufsrecht?
Wird eine Immobilie in Wohnungseigentum umgewandelt, muss die Eigentümerin dem aktuellen Mieter die Möglichkeit einräumen, ihre Mietwohnung zu kaufen, bevor dies ein Dritter tut. Hintergrund ist der Mietschutz. Das gesetzliche Vorkaufsrecht soll den Mieter vor einer Mieterhöhung oder dem Verlust seiner Wohnung durch einen Eigentümerwechsel bewahren. Das Vorkaufsrecht steht einer Mieterin einmalig beim ersten Verkauf der Wohnung nach der Aufteilung in Wohneigentum zu. Hierfür sollte der “teilende” Eigentümer der Mieterin die Wohnung bereits vor anderen Kaufinteressenten zum Kauf anbieten. Spätestens muss dies jedoch geschehen, wenn der Abschluss eines Kaufvertrags mit einem anderen Käufer erfolgt ist. Der Notar informiert in diesem Fall den Mieter. Der Mieter hat dann die Möglichkeit, die Immobilie zu den gleichen wie mit dem Dritten vereinbarten Konditionen zu erwerben. In diesem Fall schließen Mieter und Verkäuferin einen neuen Kaufvertrag. Problematisch ist jedoch, dass Investoren in der Regel bereits sind, einen weitaus höheren Preis zu zahlen als Mieterinnen aufbringen können.
Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht
Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht (geregelt in §§ 24-28 BauGB) regelt das Vorkaufsrecht von Gemeinden. Diese können immer dann ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht ausüben, wenn sie dafür einen wichtigen Grund haben, der dem Allgemeinwohl der Bürgerinnen und Bürger dient. Dies ist etwa der Fall, wenn eine Gemeinde ein neues Einkaufszentrum oder Wohnungen plant. Ist ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht der Gemeinde vorhanden, haben Privatpersonen keine Chance, das Grundstück zu erwerben. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde eine Frist von zwei Monaten. Das Vorkaufsrecht einer Gemeinde lässt sich nur umgehen, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie an ein Familienmitglied verkauft werden soll. In diesem Fall entfällt das Vorkaufsrecht der Gemeinde. Eine Eintragung des Vorkaufsrechts für ein Grundstück ins Grundbuch ist beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht nicht notwendig.
Was ist eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung?
Mit der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung, auch Negativattest genannt, bestätigt eine Gemeinde gegenüber dem Grundbuchamt, dass sie auf ein bestehendes, öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht für ein Grundstück verzichtet. Die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung ist Voraussetzung, um eine Immobilie überhaupt zu verkaufen und die neue Eigentümerin einer Immobilie oder eines Grundstücks ins Grundbuch eintragen zu dürfen.
Wie läuft ein Hausverkauf mit Vorkaufsrecht ab?
Besteht ein Vorkaufsrecht für ein Haus oder eine Wohnung, läuft der Immobilienverkauf wie folgt ab:
- 1
Frist setzen
Der Verkäufer informiert den Vorkaufsberechtigten über seinen Verkaufswunsch. Er setzt ihm eine Frist, bis zu der er erklären soll, ob er von seinem Vorkaufsrecht für eine Eigentumswohnung oder ein Haus Gebrauch machen möchte.
- 2
Entscheidung treffen
Will der Vorkaufsberechtigte die Immobilie kaufen, muss er dies innerhalb der Frist verbindlich erklären.
- 3
Immobilienvertrag von einer Notarin beurkunden
Verkäufer und Vorkaufsberechtigter verhandeln die Vertragskonditionen und lassen den Immobilienvertrag von einer Notarin beurkunden. Sollte es bereits einen Käufer ohne Vorkaufsrecht geben, muss der Vorkaufsberechtigte die Immobilie zu den gleichen Bedingungen wie mit diesem verhandelt kaufen.
Wenn der Vorkaufsberechtigte auf sein Vorkaufsrecht verzichtet, kann die Eigentümerin die Immobilie an einen Käufer seiner Wahl veräußern.
Was beinhaltet der Vorkaufsrechtsvertrag?
Mithilfe eines Vorkaufsrechtsvertrags kann eine Eigentümerin einem Dritten ein Vorkaufsrecht für ihre Immobilie einräumen. Damit das Vorkaufsrecht im Vertrag rechtswirksam ist, sollte er diese Punkte beinhalten:
Vor-, Nachname und Anschrift von Vorkaufsverpflichtetem und Vorkaufsberechtigtem
Immobilienbeschreibung
Art des Vorkaufsrechts
Start – bzw. bei Befristung: Zeitraum – des Vorkaufsrechts
ggf. Klausel über Vererbung des Vorkaufsrechts
Erklärung des Vorkaufverpflichteten, den Vorkaufsberechtigten im Falle eines Verkaufs in Kenntnis zu setzen
ggf. Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts
Der Vorkaufsrechtsvertrag ist von einem Notar zu beurkunden. Um sich darüber hinaus abzusichern, kann der Vorkaufsberechtigte mit dem Eigentümer vereinbaren, sein Recht als dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch eintragen zu lassen.
Welche Fristen gelten bei einem Vorkaufsrecht?
Das Gesetz schreibt für das Vorkaufsrecht bestimmte Fristen vor, die es gilt, einzuhalten. § 469 Abs. 1 BGB verpflichtet den Verkäufer dazu, den Vorkaufsberechtigten unverzüglich über den Inhalt des mit einem Dritten geschlossenen Vertrags zu informieren. Ob er sein Vorkaufsrecht ausüben möchte, muss der Vorkaufsberechtigte schnell entscheiden. Laut § 469 Abs. 2 BGB gilt – falls keine andere Frist durch den Verkäufer benannt wurde – bei Grundstücken eine Frist von zwei Monaten. Bei anderen Gegenständen gilt beim Vorkaufsrecht sogar nur eine Frist von einer Woche.
Welche Voraussetzungen gelten für den Erwerb eines Vorkaufsrechts?
Ein Vorkaufsrecht ist ein Vertragsrecht und setzt voraus, dass die Vertragsparteien volljährig sind. Bei einem Vorkaufsrecht für ein Haus oder eine Wohnung gilt dieses Recht für die aktuellen Mieter.
In welchen Fällen ist ein Vorkaufsrecht ausgeschlossen?
Ein Vorkaufsrecht für ein Grundstück oder eine Immobilie entfällt bei Verkäufen an Familienmitglieder und Personen der gesetzlichen Erbfolge. Auch die langjährige Haushälterin kann unter Umständen zu diesem Personenkreis zählen. Außerdem entfällt das Vorkaufsrecht bei Schenkungen und Zwangsversteigerungen.
Gut zu wissen:
Ein Vorkaufsrecht lässt sich nicht auf Dritte übertragen. Das Vorkaufsrecht erlischt, wenn der Vorkaufsberechtigte stirbt. Es ist nur vererbbar, wenn es eine testamentarische Verfügung gibt.
Wann erlischt ein Vorkaufsrecht noch?
Ein Vorkaufsrecht kann auch in diesen Fällen erlöschen:
Der Vorkaufsberechtigte lässt die Frist zur Ausübung seines Rechts verstreichen
Der Vorkaufsverpflichtete und Vorkaufsberechtigte geben vor einem Notar die Erklärung ab, das Vorkaufsrecht aus dem Grundbuch zu löschen
Wie lässt sich ein Vorkaufsrecht umgehen?
Ist ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen, ist es nicht möglich, den Vorkaufsberechtigten zu umgehen. Denn spätestens bei der Prüfung des Grundbuchauszugs durch den Notar würde dieser feststellen, dass ein Vorkaufsrecht besteht. Besteht hingegen ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht in Form eines Vertrages, ist es in der Theorie möglich, das Vorkaufsrecht auszuhebeln bzw. zu umgehen, wenn der Notar das Dokument nicht kennt. Der Vorkaufsberechtigte kann in diesem Fall keine Rückabwicklung des Kaufvertrages fordern. Er hat jedoch Anspruch auf Schadensersatz.
Gibt es ein Rücktrittsrecht vom Vorkaufsrecht?
Für jede Form des Vorkaufsrechts gibt es ein Rücktrittsrecht. Idealerweise wird es im Vertrag festgeschrieben. Bei Immobilienverkäufen muss ein Rücktritt notariell dem Grundbuchamt mitgeteilt werden. Danach wird die eingetragene Sperre gelöscht und der Verkauf an einen anderen Interessenten freigegeben.
Welche Vorteile und Nachteile hat ein Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht bringt verschiedene Vor- und Nachteile für den Vorkaufsverpflichteten und den Vorteilsberechtigten mit sich. Eine Immobilienverkäuferin kann ein Vorkaufsrecht, das sich nicht verhindern lässt, einschränken, da sie nicht frei entscheiden kann, wem sie ihre Immobilie verkauft. So besagt ein Vorkaufsrecht für ein Haus im Erbfall bzw. Vorkaufsrecht der Erbengemeinschaft, dass ein Erbe die geerbte Immobilie zunächst an seine Miterben verkaufen muss. Ein Vermieter, der sein Haus in Eigentumswohnungen aufteilt und diese verkaufen möchte, muss auch das Vorkaufsrecht eines unliebsamen Mieter seines Hauses akzeptieren. Der Vorkaufsberechtigte profitiert in der Regel von dem Privileg, ein Vorrecht beim Verkauf einer Immobilie zu haben. Doch auch wenn das Vorkaufsrecht besteht: Ist der Preis zu hoch und der Vorkaufsrechtberechtigte kann oder möchte mit dem Angebot eines Dritten nicht mithalten, muss er von seinem Recht nicht Gebrauch machen.
Was, wenn ein Verkäufer sich nicht an das Vorkaufsrecht hält?
Wenn ein Eigentümer seine Immobilie verkauft, ohne den Mieter über dessen Vorkaufsrecht zu informieren oder er es ihm sogar verweigert, kann der Mieter von seinem Vermieter Schadensersatz verlangen. Nach einem Urteil des BGH richtet sich dessen Höhe nach dem entgangenen Gewinn. Unter Gewinn ist in diesem Fall üblicherweise die Differenz zwischen dem Verkehrswert der Immobilie und dem Preis, zu dem sie verkauft wurde, zu sehen.
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Vorkaufsrecht – FAQ
Was bedeutet das Vorkaufsrecht bei Immobilien?
Das Vorkaufsrecht räumt einer bestimmten Person das Recht ein, ein Grundstück, eine Immobilie oder eine Sache vor anderen zu kaufen. Es basiert auf komplexen, gesetzlichen Regelungen und wird – je nach Art des Vorkaufsrechts – im Grundbuch vermerkt. Mehr zum Vorkaufsrecht und seiner Definition
Welche unterschiedlichen Formen des Vorkaufsrechts gibt es?
Grundsätzlich unterscheidet man drei verschiedene Formen des Vorkaufsrechts. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht regelt die Vorkaufsrechte beweglicher Gegenstände. Das dingliche Vorkaufsrecht ist ausschließlich bei Grundstücken und Immobilien anwendbar und muss zwingend im Grundbuch eingetragen werden. Das gesetzliche Vorkaufsrecht schützt den Mieter. Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht regelt das Vorkaufsrecht von Gemeinden. Mehr zu den einzelnen Formen des Vorkaufsrechts
Wann erlischt ein Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht erlischt in diesen Fällen: 1. Bei Tod des Vorkaufsberechtigten; 2. Wenn der Vorkaufsberechtigte die Frist zur Ausübung seines Rechts nicht einhält; 3. Wenn Vorkaufsverpflichteter und -berechtigter das Vorkaufsrecht löschen lassen; 4. Wenn der Eigentümer die Immobilie verschenkt oder vererbt. Mehr zum Thema “Wie lange gilt ein Vorkaufsrecht”
Was kostet ein Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht ist indirekt mit Kosten verbunden. Denn um ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eintragen zu lassen, fallen Gebühren an. Deren Höhe richtet sich nach dem Immobilienwert. Bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro fallen aktuell rund 600 Euro Gebühren an.
Vorkaufsrecht: Welche Vor- und und Nachteile gibt es?
Ein Vorkaufsrecht bringt verschiedene Vor- und Nachteile für den Vorkaufsverpflichteten und den Vorteilsberechtigten mit sich. Einen Immobilienverkäufer kann ein Vorkaufsrecht einschränken, da er dadurch nicht frei entscheiden kann, an wen er seine Immobilie verkauft. So muss ein Vermieter, der sein Haus in Eigentumswohnungen aufteilt und diese verkaufen möchte, auch das Vorkaufsrecht eines unliebsamen Mieters akzeptieren. Nachteil eines Mieters beim Vorkaufsrecht: Ist der Preis zu hoch, den ein Dritter für die Immobilie bietet, kann er von seinem Recht nicht Gebrauch machen.
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