Kündigung nach Abmahnung:
Wann Vermieter die rote Karte zeigen dürfen
Im Idealfall verläuft ein Mietverhältnis harmonisch und ohne Probleme. Hält sich ein Mieter jedoch nicht an vereinbarte Regeln und Vorschriften, so kann der Vermieter mit einer Abmahnung den Mieter nachdrücklich darauf hinweisen und Verhaltensänderungen einfordern. Wann und wie die Abmahnung dem Mieter zugestellt werden sollte und wann eine Kündigung nach Abmahnung erlaubt ist, lesen Sie im folgenden Beitrag.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Ein Vermieter kann einen Mieter abmahnen, wenn dieser seinen Pflichten nicht nachkommt, z. B. Zahlungsverzug, unerlaubte Untervermietung, bauliche Veränderungen ohne Genehmigung, etc.
Eine Abmahnung kann mündlich oder schriftlich erfolgen, wobei die schriftliche Form empfohlen wird.
Eine Abmahnung ist meist Voraussetzung für Vermieterkündigungen, deren Form und Fristen von der Art der Pflichtverletzung und Kündigungsart abhängen
Inhaltsverzeichnis
Mustervorlage: Fristlose Kündigung nach Abmahnung (Kostenloser Download)
Was können Mieter gegen eine ungerechtfertigte Abmahnung tun?
Welche Voraussetzungen sind für eine Kündigung nach Abmahnung nötig?
Was geschieht, wenn der Mieter die Aufforderungen der Abmahnung ignoriert?
Was können Vermieter tun, wenn Mieter nach der Kündigung nicht ausziehen?
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Mustervorlage: Fristlose Kündigung nach Abmahnung
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In welchen Fällen lässt sich ein Mieter abmahnen?
Es gibt verschiedene Fälle, die einen Vermieter dazu berechtigen – teils sogar dazu verpflichten – einen Mieter für sein Verhalten abzumahnen. Dies ist der Fall, wenn der Mieter beispielsweise seinen Pflichten aus dem Hausmietvertrag oder Wohnungsmietvertrag nicht nachkommt oder sich nicht an die Hausordnung hält. Mit der Abmahnung fordert ein Vermieter seinen Mieter auf, dieses Verhalten künftig zu unterlassen.
1. Abmahnung wegen Missachtung der Hausordnung
Die Hausordnung dient dazu, das Zusammenleben der Mietparteien so zu gestalten, dass niemand sich belästigt oder in seinem Wohlbefinden beeinträchtigt fühlt. Die Abmahnung soll dem Mieter, der die Hausordnung missachtet, zu einer Korrektur seines Verhaltens und zur Einhaltung der Vereinbarungen bewegen. Fortgesetzte Vorstöße können eine Kündigung nach Abmahnung zur Folge haben. Zu den häufigsten Streitpunkten gehören:
Lärmbelästigung: Regelmäßige Partys bis weit nach Mitternacht, dröhnende Bässe und überhaupt laute Musik während der Mittagszeit, Hämmern und Bohren konsequent in den späten Abendstunden: Wenn sich Nachbarn über die Missachtung der Ruhezeiten beschweren, ist der Vermieter verpflichtet, mit einer Abmahnung den Mieter zur Unterlassung anzuhalten. Nach wie vielen Abmahnungen eine Kündigung möglich ist, hängt vom Einzelfall ab.
Reinigungspflichten: Sieht der Mietvertrag eine alternierende Reinigung der Hausflure vor und kommt eine Partei dieser Pflicht nicht nach, muss der Vermieter mit einer Abmahnung den Mieter dazu auffordern. Bleibt auch eine weitere Abmahnung mit Frist nach dem Vorfall ohne Erfolg, ist es rechtens, wenn der Vermieter eine professionelle Putzkraft beauftragt und die Kosten dem Mieter in Rechnung stellt.
Lüften und Heizen: Eine Abmahnung nimmt den Mieter direkt in die Pflicht, wenn die Wohnung durch unsachgemäßes Heizen und Lüften Schaden nimmt, beispielsweise in Form von Schimmelbildung. Eine Kündigung nach Abmahnung ist im Einzelfall möglich. Sieht der Vermieter sein Eigentum durch das Handeln des Mieters in ständiger Gefahr, beispielsweise durch Schädigung der Bausubstanz, sehen jüngere Urteile auch eine fristlose Kündigung nach Abmahnung als gerechtfertigt an.
Wichtig: Mit einer Abmahnung muss auch ein Mieter, der ein Fenster offen lässt und dann verreist, rechnen. Berliner Richter akzeptierten gar eine außerordentliche Kündigung nach Abmahnung, weil es durch das geöffnete Fenster zu einem Wasserschaden im Gebäude gekommen war.Nutzung der Außenanlagen: Ist die private Nutzung des Vorgartens für Grillfeste erlaubt? Dürfen Fahrräder im Eingangsbereich abgestellt werden? Müssen Mieter im Winter abwechselnd den Schnee räumen? Beantwortet die Hausordnung diese Fragen eindeutig, dann ist es logisch und konsequent, dass eine Abmahnung dem Mieter zugestellt wird, dessen Verhalten nicht korrekt oder gar fahrlässig ist.
2. Abmahnung wegen Tierhaltung
In vielen Mietverträgen findet sich eine Klausel, die die Tierhaltung in Mietwohnungen generell verbietet. Dieser Passus ist so nicht rechtswirksam: Kleintiere und Vögel dürfen in einer bestimmten Anzahl stets gehalten werden. Anders sieht es jedoch bei Hunden aus. Eine Abmahnung muss der Mieter jedoch nur akzeptieren, wenn der Hund durch eindeutiges Störverhalten im Haus oder in der unmittelbaren Umgebung aufgefallen ist. Ob eine Kündigung nach Abmahnung oder gar eine fristlose Kündigung nach Abmahnung gerechtfertigt ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls an. Kann der Vermieter dem Mieter eine schuldhafte Störung des Hausfriedens durch die eigenmächtige Anschaffung eine Hundes nachweisen, kann er die Abschaffung des Hundes verlangen und eine Kündigung nach Abmahnung aussprechen. Eine Kündigung nach Abmahnung ist auch zulässig, wenn der Mieter aufgrund seiner beruflichen Situation der gebotenen Aussichtspflicht über das Tier nicht nachkommen kann.
3. Abmahnung wegen Mietrückstand
Dass ein Vermieter seinen Mieter abmahnen kann, wenn dieser mit seinen Mietzahlungen im Rückstand ist, liegt auf der Hand. Die Mietzahlung gehört zu den elementarsten Verpflichtungen des Mieters. Die Abmahnung ist für den Mieter ein eindringliches Warnzeichen, er muss sie durchaus als Vorbereitungsmaßnahme für eine Kündigung nach Abmahnung betrachten. Denn gelingt es ihm nicht, seine Mietschulden innerhalb der gesetzten Frist zu begleichen, besteht die Gefahr einer außerordentlichen Kündigung nach Abmahnung ohne Frist. Die Voraussetzungen dafür sind gegeben, wenn die Rückstände die Höhe von zwei Monatsmieten erreichen. Eine Kündigung nach Abmahnung ist dann noch nicht einmal mehr zwingend vorgeschrieben: Im Grundsatz darf der Vermieter fristlos kündigen, also ohne durch eine Abmahnung den Mieter vorzuwarnen.
Wie mahnt ein Vermieter den Mieter ab?
Vermieter haben die Möglichkeit, eine Abmahnung mündlich auszusprechen. Aus Beweisgründen empfiehlt sich jedoch eher die Schriftform, damit die Abmahnung gegebenenfalls auch vor Gericht Bestand hat.
Die schriftliche Abmahnung sollte diese Informationen enthalten:
das Datum der Abmahnung
Name und Anschrift von Vermieter und allen im Mietvertrag aufgeführten Mietern
die Mietsache
den Abmahngrund (idealerweise inklusive Datum, Uhrzeit und Zeugenaussagen)
einen Hinweis, dass ein Verstoß in Bezug auf den Mietvertrag vorliegt
die Aufforderung inklusive Fristsetzung, das Verhalten zu unterlassen
den Hinweis, dass bei unverändertem Verhalten eine Kündigung droht
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Was genau ist im Mietrecht eine Abmahnung?
Mit der Unterschrift unter den Mietvertrag verpflichten sich Vermieter und Mieter zur Einhaltung der in diesem aufgeführten Vereinbarungen und Pflichten. Für gewöhnlich ist eine gesonderte Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages. Verstößt nun ein Mieter kontinuierlich gegen Vorschriften aus dem Vertrag, so kann der Vermieter den Mieter abmahnen.
Die Abmahnung zeigt dem Mieter auf, welches vertragswidrige Fehlverhalten der Vermieter beanstandet und fordert ihn gleichzeitig auf, dieses Verhalten innerhalb einer gesetzten Frist zu unterlassen. Die Abmahnung bringt den Mieter in Zugzwang: Denn der Vermieter kann in seiner "Verwarnung" auch klarstellen, welche Maßnahmen er einleiten wird, um das Problem zu beheben. Er kann je nach Schwere der Zuwiderhandlung Kosten, Schadensersatz oder auch eine Kündigung nach Abmahnung androhen.
Obwohl für die Abmahnung die Schriftform nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, empfiehlt es sich immer diese zu wählen und auch die Zustellung durch ein Einschreiben mit Rückantwort sicherzustellen. So besteht im Falle einer Kündigung nach Abmahnung keine Beweisnot.
Gut zu wissen:
Das Recht auf Abmahnung steht beiden Vertragspartnern zu. Deshalb kann auch ein Mieter den Vermieter abmahnen, wenn dieser seinen Vertragspflichten nicht nachkommt.
Was können Mieter gegen eine ungerechtfertigte Abmahnung tun?
Wenn ein Mieter ungerechtfertigt abgemahnt wurde, sollte er zunächst das Gespräch mit seinem Vermieter oder der Hausverwaltung suchen, um den Sachverhalt aufzuklären. Möglicherweise wurde dem Mieter eine Ruhestörung unterstellt, obwohl für diese ein anderer Nachbar zuständig ist. Hilfreich ist es auch, sich in diesen Fällen zuvor rechtlich beraten zu lassen oder die Rechtslage zumindest zu recherchieren. Denn lärmende Kinder etwa rechtfertigen keine Abmahnung wegen Ruhestörung.
Sollte der ungerechtfertigt abgemahnte Mieter mit der Hausverwaltung beziehungsweise seinem Vermieter keine Lösung finden, empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt hinzuziehen. Wenn nötig, reicht er für den Mieter eine Feststellungsklage ein, auf deren Grundlage das Gericht eine Entscheidung zu dem Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter trifft. Oft kann aber auch schon eine Gegendarstellung ausreichen.
Kann ein Mieter seinen Vermieter abmahnen?
Auch Mieter sind berechtigt, ihren Vermieter abzumahnen, wenn dieser seine im Mietvertrag vereinbarten Pflichten verletzt. Dies ist etwa der Fall, wenn der Vermieter trotz Aufforderung seitens des Mieters Mängel wie eine defekte Heizung, Schimmelbildung oder undichte Fenster nicht reparieren lässt. Mit der Abmahnung setzt der Mieter seinem Vermieter eine Frist zur Behebung. Außerdem hat er Gelegenheit, mit einer Mietminderung oder einer Kündigung nach Abmahnung seinerseits zu drohen.
Welche Voraussetzungen sind für eine Kündigung nach Abmahnung nötig?
Mit einer Abmahnung geben Vermieter ihren Mietern die Möglichkeit, ihr unerwünschtes Verhalten zu ändern. Sie ist daher in der Regel Voraussetzung für die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter. Das heißt, vor einer Kündigung wegen Ruhestörung sollte der Vermieter seinen Mieter im Idealfall zuvor für dieses Fehlverhalten abmahnen. Letztendlich kommt es jedoch auf den konkreten Fall und die Kündigungsart an:
Ob eine Abmahnung Voraussetzung ist, hängt im Falle einer ordentlichen Kündigung davon ab, wie schwer die Pflichtverletzung des Mieters ist. Ist sie eher gering, braucht der Vermieter die Abmahnung, um die Kündigung mit der Missachtung der Abmahnung zu begründen.
Bei einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund, der aus einer „Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag“ besteht, schreibt das Gesetz mit §543 III S. 1 BGB eine vorangehende Abmahnung vor. Diese soll dem Mieter ermöglichen, eine sofortige Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter zu verhindern.
Wann darf der Vermieter ohne Abmahnung fristlos kündigen?
Jede Abmahnung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, sein ungebührliches Verhalten oder seine Pflichtverletzung zu korrigieren. Nach wie vielen Abmahnungen eine Kündigung gerechtfertigt ist oder ob die Schwere des Verstoßes eine Kündigung bereits nach einer Abmahnung rechtswirksam zulässt, bemisst sich stets an den Details des Einzelfalls. Für die allermeisten "Vergehen" erachtet dass BGB es gleichwohl als notwendig, dass einer Kündigung eine Abmahnung vorausgeht. Die Abmahnung ermöglicht es dem Mieter so, die drohende Kündigung abzuwenden.
Daneben gibt es jedoch auch Umstände, aus denen heraus der Vermieter das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung, kurz und knapp beenden kann. Er kann dann auf eine Abmahnung, die dem Mieter zugestellt werden muss, verzichten. Dies gilt in den folgenden Fällen:
1. Der Mieter zahlt nicht
Keine Abmahnung muss den Mieter nach den Buchstaben des Gesetzes vorwarnen, wenn er Mietschulden in Höhe von zwei Monatsmieten angehäuft oder zweimal hintereinander den monatlichen Mietzins nicht bezahlt hat. Vermieter sind dennoch gut beraten eine Kündigung erst nach Abmahnung auszusprechen, weil die Gerichte dieses Bemühen wohlwollend anerkennen.
2. Der Mieter beleidigt oder bedroht den Vermieter
In diesem Fall darf das Verhältnis als so beeinträchtigt oder zerrüttet betrachtet werden, dass selbst eine Abmahnung beim Mieter kaum eine Verhaltensänderung bewirkt.
3. Der Mieter vermietet ohne Erlaubnis unter
Als Eigentümer hat der Vermieter das alleinige Entscheidungsrecht darüber, wer seine Wohnung mieten und bewohnen war. Eine unzulässige Untervermietung, auch für die Dauer längerer Abwesenheit, erfordert keine Kündigung nach Abmahnung, sondern ist auch dann wirksam, wenn keine Abmahnung beim Mieter eintrifft.
4. Der Mieter beschädigt oder gefährdet die Wohnung
Eine Abmahnung wird einen Mieter kaum beeindrucken, der Böden und Wänden der Wohnung erheblich beschädigt oder regelmäßig Wasserschäden, auch in den darunterliegenden Wohneinheiten, verursacht. Der Vermieter sollte nach einer Ersteinschätzung eine zweite Meinung einholen, bevor er die fristlose Kündigung zustellt.
Hinweis:
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Welche Form benötigt die Kündigung nach Abmahnung?
Die Kündigung nach Abmahnung sollte schriftlich erfolgen und vom Vermieter unterschrieben sein. Gibt es mehrere Vermieter – beispielsweise bei einer Eigentümergemeinschaft – sollten alle unterzeichnen beziehungsweise der Kündigung entsprechende Vollmachten beiliegen.
Außerdem gehören diese Punkte in die Kündigung nach Abmahnung:
Name und Anschrift aller Mieter(n) und Vermieter(n)
Nennung der Pflichtverletzung (Kündigungsgrund)
Frist, zu der die Kündigung erfolgt
Bezugnahme auf die vorangegangene Abmahnung
Hinweis auf Widerspruchsrecht
Welche Kündigungsfristen sind einzuhalten?
Möchte ein Vermieter aufgrund der Pflichtverletzung eines Mieters das Mietverhältnis mit diesem kündigen, sollte er sich dafür nicht zu viel Zeit lassen. Damit das Kündigungsrecht nicht verfällt, sollten Vermieter ihren Mietern spätestens sechs Monate nachdem sie von der Pflichtverletzung erfahren haben, kündigen. Ein kostenloses Musterdokument für die Kündigung einer Wohnung finden Sie hier. Idealerweise entscheiden Vermieter innerhalb weniger Wochen, ob sie von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen wollen.
Bei einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter gelten die Kündigungsfristen nach §573 c BGB. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate. Dauert das Mietverhältnis länger als fünf Jahre, erhöht sie sich auf sechs Monate. Bei mehr als acht Jahren steigt sie auf neun Monate.
Was geschieht, wenn der Mieter die Aufforderungen der Abmahnung ignoriert?
Die Abmahnung soll den Mieter zu einer Verhaltensänderung beziehungsweise Unterlassung anhalten. Kommt er den Aufforderungen der Abmahnung innerhalb der gesetzten Frist nicht nach, so gerät der Mieter in Verzug. Das bedeutet, dass der Vermieter die in der Abmahnung dem Mieter aufgezeigten Maßnahmen ergreifen kann, beispielsweise Schadensersatz für Müllentsorgung oder die Kosten für eine professionelle Treppenhausreinigung fordern kann. Der Vermieter kann mit einer weiteren Abmahnung dem Mieter zudem signalisieren, dass ihm bei fortgesetzter Zuwiderhandlung die Kündigung nach Abmahnung droht. Je nach Schwere des Verstoßes ist es für das weitere Vorgehen nicht erforderlich, mit einer zweiten oder gar dritten Abmahnung den Mieter zu "warnen". Der Vermieter kann eine fristlose oder auch ordentliche Kündigung erteilen. Macht der Mieter anschließend keine Anstalten, seinen Umzug vorzubereiten, bleibt dem Vermieter die Räumungsklage als letzte Maßnahme.
Gut zu wissen:
Der Mieter kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstand durch vollständiges Begleichen seiner Schulden „heilen“, also unwirksam machen (§ 569 BGB). Einige Vermieter nutzen daher die Abmahnung, um den Mieter vorzuwarnen - und sprechen gleichzeitig eine ordentliche und eine außerordentliche Kündigung aus. Die ordentliche Kündigung kann nicht „geheilt“ werden.
Was können Vermieter tun, wenn Mieter nach der Kündigung nicht ausziehen?
Wenn ein Mieter trotz gerechtfertigter Kündigung nach Abmahnung nicht aus der Immobilie auszieht, haben Vermieter die Möglichkeit, eine Räumungsklage einzureichen. Erhält der Vermieter auf diesem Wege einen Räumungstitel, kann ein Gerichtsvollzieher den Mieter im Rahmen einer Zwangsräumung zum Auszug zwingen. Vermieter haben außerdem die Möglichkeit, von ihrem Mieter eine sogenannte Nutzungsausfallentschädigung für die entfallene Miete etc. zu verlangen. Der Ausfall gilt ab dem Datum der rechtskräftigen Kündigung.
Kündigung nach Abmahnung - FAQs
Welche Bedeutung hat eine Abmahnung für Mieter?
Hält sich ein Mieter nicht an die im Mietvertrag geltenden Regeln, kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen. Gründe dafür sind zum Beispiel: ausbleibende Mietzahlungen, unerlaubte Untervermietung oder Störung des Hausfriedens. Ändert der Mieter sein Verhalten nicht, kann der Vermieter ihm sogar kündigen. Welche Voraussetzungen für eine Kündigung nach Abmahnung erfüllt sein müssen, erfahren Sie hier.
Nach wie vielen Abmahnungen kann der Vermieter dem Mieter kündigen?
Abhängig von der Schwere der Pflichtverletzung oder des Vertragsverstoßes kann ein Vermieter bereits nach der ersten Abmahnung dem Mieter kündigen, wenn dieser die Vorwarnung ignoriert und sich weiter vertragswidrig verhält.
Wann kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen?
Eine Abmahnung lässt sich aus unterschiedlichen Gründen aussprechen. Grundlegend gilt: Verstößt ein Mieter wiederholt gegen den Mietvertrag, ist eine Abmahnung durch den Vermieter gerechtfertigt. Die Abmahnung sollte aus Gründen der Nachweisbarkeit mit Hinweis auf eine Frist schriftlich erfolgen. Hier finden Sie alles Wichtige für eine Kündigung nach Abmahnung.
Welche Gründe rechtfertigen eine Kündigung nach Abmahnung?
Der Vermieter hat das Recht, den Mieter zu kündigen, wenn dieser sein Verhalten nach der Abmahnung nicht ändert. In der Regel ist die Abmahnung auch eine Voraussetzung für die folgende Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter. Zu den Pflichtverletzungen, die eine Kündigung rechtfertigen, zählen z.B.: Zahlungsverzug, unzulässige Nutzung und Untervermietung oder Ruhestörungen. Für die fristlose Kündigung einer Wohnung finden Sie hier ein Musterdokument.
In welcher Form erfolgt eine Abmahnung?
Grundsätzlich kann eine Abmahnung mündlich oder schriftlich ausgesprochen werden. Für mehr Sicherheit bei möglichen Rechtsstreits empfiehlt sich aber die schriftliche Form. In dem Schreiben weist der Vermieter den Mieter auf seine Pflichtverletzung hin und fordert ihn unter Angabe einer Frist auf, sein Verhalten zu ändern. Andernfalls folgt auf die Abmahnung die Kündigung.
Kann der Mieter den Vermieter abmahnen?
Ebenso wie Vermieter haben auch Mieter das Recht, Abmahnungen auszusprechen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt. Vermieter können zum Beispiel eine Abmahnungen erhalten bei: Schimmelbefall durch Baumängel, defekten Heizungen, undichten Fenstern, die der Vermieter nicht beseitigen lässt. Mit der Abmahnung fordert der Mieter den Vermieter zur Beseitigung der Mängel auf.
Wann ist eine Abmahnung des Vermieters ungültig?
Für gewöhnlich wird ein Vermieter mit einer Abmahnung den Mieter nur dann belangen, wenn er sich der Vertragsverletzung sicher ist. Ungültig wird die Abmahnung trotzdem, wenn sie Formfehler enthält, beispielsweise wenn nicht alle Vermieter unterschrieben haben.
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