Die Kündigung wegen Eigenbedarf
Wenn Vermieter ihren Mietern kündigen, lautet der häufigste Grund „Eigenbedarf“. Erfahren Sie in diesem Ratgeber unter anderem, wann ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen darf, welche Kündigungsfristen gelten und welche Strafen bei vorgetäuschtem Eigenbedarf drohen. Außerdem stellen wir Ihnen ein kostenloses Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf zur Verfügung.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Vermieter dürfen ihren Mietern wegen Eigenbedarf kündigen, wenn sie die Räume als Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige ihres Haushalts benötigen.
Mieter haben das Recht, gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf Widerspruch einzulegen, insbesondere in Härtefällen. Der Vermieter muss den Widerspruch prüfen und gegebenenfalls eine Ersatzwohnung anbieten.
Es gelten gesetzliche Kündigungsfristen, die je nach Dauer des Mietverhältnisses variieren.
Inhaltsverzeichnis:
Eigenbedarfskündigung: Gründe, bei denen der Vermieter keinen Eigenbedarf anmelden kann
Drohen bei einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung Strafen?
Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung - welche Kündigungsfristen gelten?
Ist nach einem Eigentümerwechsel eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich?
Kündigung wegen Eigenbedarf: Mieter zieht nicht aus - was nun?
Wann darf ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Nach §573 II Nr. 2 BGB darf ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.“
Kündigungen wegen Eigenbedarfs sind für diese Familienangehörigen anerkannt bzw. können in einigen Fällen per Nachweis über die besondere persönliche Verbundenheit zu der jeweiligen Person belegt werden:
| Familienverhältnis | Nachweis über „persönliche Verbundenheit“ erforderlich |
|---|---|
| Kinder, Stiefkinder und Enkel des Eigentümers | nein |
| Eltern und Großeltern des Eigentümers | nein |
| Geschwister, Neffen und Nichten des Eigentümers | nein |
| Eingetragener Lebenspartner des Eigentümers | nein |
| Ehepartner des Eigentümers (auch getrennt lebend) | nein |
| Schwiegereltern und -kinder des Eigentümers | nein |
| Tante/Onkel des Eigentümers | ja |
| Cousins/Cousinen des Eigentümers | ja |
| Großnichten und Neffen des Eigentümers | ja |
| Schwägerinnen/Schwager des Eigentümers | ja |
Eigenbedarf kann ein Vermieter aber auch für Personen anmelden, die nicht mit ihm verwandt oder verschwägert sind: dazu zählen etwa der Lebenspartner, Kinder des Lebenspartners, Pflegekinder oder Hausangestellte wie Hausmeister.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann hingegen nicht durchgesetzt werden für:
ehemalige Lebensgefährten
geschiedene Lebenspartner
geschiedene Ehegatten
In diesen Fällen haben Vermieter kein Recht zur Kündigung:
Keine konkreten Eigenbedarfs-Pläne: Vermieter können nur dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn sie die Immobilie tatsächlich für diesen Zweck brauchen. Allein die Annahme, dass die Immobilie in der Zukunft von ihnen selbst oder einem Angehörigen genutzt werden könnte, reicht als Kündigungsgrund nicht aus.
Vorsätzliches Verschweigen: War dem Vermieter bereits bei Vertragsschluss klar, dass er zukünftig Eigenbedarf anmelden wird und hat er dies seinem Mieter nicht mitgeteilt, ist das Kündigungsrecht ausgeschlossen.
Auch, wenn ein Eigenbedarf nicht berechtigt ist oder die Formvorschriften nicht eingehalten wurden, ist die Kündigung nicht wirksam. Der Mieter darf in diesem Fall weiter in der Wohnung wohnen. Ist er bereits ausgezogen, hat er einen Anspruch auf Schadensersatz im Hinblick auf Umzugs- und Renovierungskosten sowie etwaige Maklergebühren bzw. Maklerkosten und eine höhere Miete.
Wie erfolgt die Kündigung wegen Eigenbedarf?
Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss beim Mieter schriftlich eingehen und in jedem Fall einen konkreten Grund für die Kündigung beinhalten. Das heißt, in dem Schreiben muss klar stehen, wer die Mietimmobilie nach dem Ende des Mietverhältnisses bewohnen soll.
Diese Punkte gehören in die schriftliche Kündigung wegen Eigenbedarfs:
Name und Adresse von Vermieter und Mieter
Zeitpunkt, an dem das Mietverhältnis enden soll
Grund für Beendigung des Mietverhältnisses (z.B. Trennung vom Ehepartner, Familienzuwachs)
Hinweis auf Widerrufsrecht
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Eigenbedarf: Welche Kündigungsfrist gilt?
Ein Vermieter darf auch eine Kündigung wegen Eigenbedarf nur im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfristen aussprechen. Nach §573 b BGB ist eine Kündigung, die am dritten Werktag eines Monats eingeht, zum Ende des übernächsten Monats wirksam. Das heißt: Will ein Vermieter das Mietverhältnis zum 31. Juli beenden, muss er seinem Mieter die Kündigung spätestens zum 3. Mai zustellen.
In der Regel gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist. Wenn ein Mietverhältnis schon über einen sehr langen Zeitraum besteht, wird auch die Kündigungsfrist länger. Hier ein Überblick:
| Länge des Mietverhältnisses | Kündigungsfrist |
|---|---|
| Weniger als 5 Jahre | 3 Monate |
| 5 – 8 Jahre | 6 Monate |
| Mehr als 8 Jahre | 9 Monate |
Zu noch längeren Kündigungsfristen kann es kommen, wenn Mieter und Vermieter den Wohnungsmietvertrag oder Hausmietvertrag bereits vor der Mietrechtsreform 2011 geschlossen und die Kündigungsfristen darin festgehalten haben.
Sonderregelung zur Kündigungsfrist bei Eigenbedarf
In zwei Fällen gelten Sonderregelungen bei der Kündigungsfrist wegen Eigenbedarf.
Dies betrifft zum einen die Umwandlung einer vermieteten Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Will der neue Besitzer die erworbene Wohnung selbst beziehen, muss er Geduld haben. Denn eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ist ihm erst nach einer Sperrfrist von drei Jahren (nach seiner Eintragung ins Grundbuch erlaubt. In einigen Bundesländern kann die Frist sogar bis zu zehn Jahre betragen.
Zum anderen gilt eine veränderte Kündigungsfrist bei Eigenbedarf, wenn ein Vermieter seinem Mieter in einem Zweifamilienhaus kündigt, welches er selbst bewohnt. Zwar ist es ihm hier erlaubt, die Kündigung jederzeit auszusprechen, ohne dafür Gründe anzugeben. Die Kündigungsfrist beträgt dafür jedoch sechs Monate.
Was müssen Vermieter mehrerer Wohnungen bei der Kündigung wegen Eigenbedarf beachten?
Hat ein Vermieter mehrere Mietwohnungen, kann seine Kündigung wegen Eigenbedarfs unter diesen Umständen als missbräuchlich gelten und damit unwirksam sein:
Wenn zum Zeitpunkt der Kündigung eine seiner anderen Wohnungen bereits freisteht
Wenn zum Zeitpunkt der Kündigung bereits klar ist, dass eine seiner anderen Wohnungen in Kürze frei wird (z.B. wenn der Mieter seine Kündigung eingereicht hat)
Weitere Voraussetzungen:
Die sogenannte Alternativwohnung muss der ursprünglich wegen Eigenbedarf gekündigten Wohnung in Größe, Zuschnitt und Lage gleichen beziehungsweise den Bedarf des Vermieters decken.
Auch wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, muss der Vermieter nicht in jeden Fall auf die vergleichbare Wohnung zurückgreifen – etwa, wenn er nachvollziehbar und vernünftig begründet, warum er den Eigenbedarf explizit für die gekündigte Wohnung angemeldet hat. Er ist jedoch unter bestimmten Voraussetzungen dazu verpflichtet, die Alternativwohnung seinem gekündigten Mieter anzubieten.
Gut zu wissen:
Generell hat ein Vermieter mehrerer, vergleichbarer Wohnungen die freie Wahl, welchem Mieter er die Kündigung wegen Eigenbedarf ausspricht.
Kündigung wegen Eigenbedarf: Was, wenn der Vermieter keine natürliche Person ist?
Im Gegensatz zu einer natürlichen Person, können diese Personengruppen als Vermieter keine Kündigungen wegen Eigenbedarf aussprechen:
juristische Person
GmbH
Aktiengesellschaft
Kommanditgesellschaft
Anders sieht es bei einer Gesellschaft des Bürgerlichen Rechts (GbR) aus, zu welcher sich beispielsweise eine Erbengemeinschaft zusammenschließen kann. Auch wenn hier die GbR und nicht ein einzelner Erbe als natürliche Person der Vermieter ist, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich – wenn zum Beispiel ein Erbe selbst oder ein berechtigter Angehöriger in die Immobilie einziehen möchte.
Haben Mieter ein Widerspruchsrecht?
Grundsätzlich hat jeder Mieter ein Widerspruchsrecht, mit dem er sich gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf wehren kann. Dabei geht es zunächst darum, die Eigenbedarfskündigung in Bezug auf ihre Wirksamkeit zu prüfen. Ein Recht auf Widerspruch hat ein Mieter insbesondere dann, wenn es sich um einen Härtefall handelt. Der Widerspruch muss dem Vermieter innerhalb einer bestimmten Frist zugegangen sein.
1. Kündigung wegen Eigenbedarf prüfen
In einem ersten Schritt geht es nach einer Kündigung wegen Eigenbedarf darum, den Kündigungsgrund zu prüfen. Es reicht nicht aus, dass der Vermieter dem Mieter mitteilt, wegen Eigenbedarf kündigen zu wollen. Stattdessen muss der Vermieter ausführen, ob er selbst oder ein enger Familienangehöriger die Wohnung beziehen möchte, und warum die jeweilige Person die Wohnung benötigt.
2. Mieter kündigen wegen Eigenbedarf - Recht auf Widerspruch
Hat ein Mieter eine Eigenbedarfskündigung erhalten, hat er ein Recht auf Widerspruch. Das Recht, gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf Widerspruch einzulegen, ist in § 574 BGB gesetzlich normiert. Nach § 574 Abs. 1 BGB gilt die Härtefallregelung, nach der das Mietverhältnis fortgesetzt werden muss, wenn die "Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter" sowie für seine Familien- und Haushaltsmitglieder eine Härte bedeuten würde, die "unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters" nicht zu rechtfertigen ist. Diese sogenannte Härtefallklausel setzt voraus, dass der Mieter durch die Eigenbedarfskündigung in eine schwierige Lage gebracht wird, die ihm nicht zugemutet werden kann.
Mögliche Härtegründe für den Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung sind zum Beispiel:
Hohes Alter
Geringes Einkommen
Schwere Krankheit
Schwangerschaft
Anstehende Abschlussprüfung
Fehlende Ersatzwohnung
Doch was passiert, wenn der Mieter keine Ersatzwohnung findet? Muss der Vermieter ihm nach einer Kündigung wegen Eigenbedarf eine neue Wohnung anbieten? Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 284/16 - muss der Vermieter unter diesen Voraussetzungen eine Ersatzwohnung anbieten:
Eine alternative Wohnung wird im Zeitpunkt der Kündigung frei oder ist bereits frei.
Die alternative Wohnung befindet sich im gleichen Gebäude oder Gebäudekomplex.
Der Vermieter hat die Absicht, eine alternative Wohnung an einen Dritten zu Wohnzwecken zu vermieten.
Die Vermietung einer Ersatzwohnung muss dem Vermieter zumutbar sein.
Bei Vorliegen der genannten Voraussetzungen muss der Vermieter dem gekündigten Mieter eine Ersatzwohnung anbieten, die in Bezug auf Lage und Größe sowie den Mietpreis der gekündigten Wohnung entsprechen muss. Tut der Vermieter das nicht, handelt es sich um eine Pflichtverletzung, die lediglich eine Schadenersatzpflicht gegenüber dem gekündigten Mieter auslöst, zum Beispiel den Ersatz der Makler- und Umzugskosten. Die Kündigung wegen Eigenbedarf bleibt jedoch wirksam.
3. Kündigung wegen Eigenbedarf: Widerspruchsfrist
Um sich gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu wehren, muss der Mieter unter Beachtung einer Widerspruchsfrist schriftlich gegenüber dem Vermieter Widerspruch einlegen. Die Widerspruchsfrist beträgt bei einer Eigenbedarfskündigung zwei Monate. Das heißt, dass der Widerspruch dem Vermieter zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugegangen sein muss. Kündigt der Vermieter den Mietvertrag zum Beispiel zum 31. Oktober 2023, muss ihm der Widerspruch des Mieters spätestens zum 31. August 2023 zugegangen sein.
Folge des Widerspruchs gegen die Eigenbedarfskündigung ist, dass der Vermieter bestenfalls seine Kündigung zurückzieht. Andernfalls muss der streitige Sachverhalt vor Gericht entschieden werden. Voraussetzung ist eine sogenannte Räumungsklage, die der Vermieter - unabhängig vom Streitwert - bei dem Amtsgericht einreicht, in dessen Stadt sich die Wohnung befindet.
Haben Mieter Anspruch auf Schadensersatz?
Laut §280 BGB Abs. 1 haben Mieter Anspruch auf Schadensersatz, wenn ein Vermieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf ist dies etwa der Fall, wenn der Vermieter den Bedarf vortäuscht – also beispielsweise vorgibt, dass er selbst in der Immobilie wohnen möchte, aber gar nicht vorhat, dort einzuziehen. Der Mieter muss diese Täuschung jedoch nachweisen und auch zur Anzeige bringen, um Schadensersatzansprüche geltend zu machen – etwa für Kosten, die ihm im Rahmen des Auszugs entstanden sind.
Lässt sich die Kündigung wegen Eigenbedarf im Mietvertrag ausschließen?
Ja, es ist grundsätzlich möglich, die Kündigung wegen Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrag auszuschließen. Soll die Vereinbarung für länger als 12 Monate gelten, muss der Vermieter seinen Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung schriftlich im Mietvertrag festhalten.
Gut zu wissen:
Bei einem unbefristeten Mietvertrag hat die Vereinbarung auch nach einem Immobilienverkauf Bestand. Das heißt, auch der neue Eigentümer kann dem Mieter nicht wegen Eigenbedarf kündigen.
Eigenbedarfskündigung: Gründe, bei denen der Vermieter keinen Eigenbedarf anmelden kann
Um als Eigentümer einer Mietwohnung Eigenbedarf anmelden zu können, muss es einen tatsächlichen Grund geben. Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht möglich, wenn einer dieser Gründe vorliegt:
Befristeter Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung lediglich für einige Monate oder für gelegentliche Übernachtungen.
Vorgeschobener Eigenbedarf: Dem Vermieter geht es nicht um eine ernsthafte Nutzung seiner Eigentumswohnung. Stattdessen schiebt er den Eigenbedarf vor, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden. Indizien sind vorangegangene Streitigkeiten, die die Beziehung zwischen Mieter und Vermieter bereits belastet haben, zum Beispiel unterschiedliche Auffassungen über die Höhe der Mietnebenkosten oder bezüglich einer Mieterhöhung.
Rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf: Der Eigenbedarf besteht lediglich auf dem Papier. Der Vermieter hält an der Kündigung fest, obwohl im gleichen Haus eine oder mehrere vergleichbare Wohnungen leer stehen.
Treuwidriger und widersprüchlicher Eigenbedarf: Der Vermieter stützt sich im Zusammenhang mit der Eigenbedarfskündigung auf Gründe, die vorhersehbar waren oder bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vorlagen. Richtig wäre gewesen, einen Zeitmietvertrag zu schließen.
Zweckverfehlung: Unwirksam ist eine Eigenbedarfskündigung auch, wenn die Wohnung nicht im Sinne des im Kündigungsschreiben angekündigten Zwecks genutzt werden kann.
Überhöhter Wohnbedarf: Der Vermieter erhebt durch die Eigenbedarfskündigung Anspruch auf eine viel zu große Wohnung.
In allen genannten Fällen ist die Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam.
Ist ein Mietaufhebungsvertrag eine Option bei der Eigenbedarfskündigung?
Kündigt ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarf, können sich beide Parteien auch einvernehmlich auf die Beendigung des Mietverhältnis mittels eines Mietaufhebungsvertrags einigen. Diese Option bietet sich zum Beispiel an, wenn der Vermieter fürchtet, dass seine Eigenbedarfskündigung rechtlich keinen Bestand hat und er keinen Widerruf beziehungsweise eine Anfechtung durch den Mieter riskieren möchte. Häufig nennen Mieter in so einem Fall eine Abfindung als Bedingung für den Aufhebungsvertrag. Die Höhe der Abfindung können beide Parteien im Aufhebungsvertrag festhalten.
Der Aufhebungsvertrag inklusive Abfindung ist auch eine Option, wenn ein Vermieter einen befristeten Mietvertrag wegen Eigenbedarfs kündigen möchte. Denn dieser schließt die Eigenbedarfskündigung von vornherein aus.
Drohen bei einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung Strafen?
Ja, wie bereits erwähnt, haben Mieter das Recht, bei einer nachweislich vorgetäuschten Kündigung wegen Eigenbedarf Schadenersatzansprüche geltend zu machen. In der Vergangenheit sahen einige Gerichte einen vorgetäuschten Eigenbedarf auch als Betrug. Als Strafe mussten Vermieter dann etwa für die ihren Mietern entstandenen Kosten für den Umzug, einen beauftragten Hausmakler bzw. Wohnungsmakler oder neue Einrichtungsgegenstände aufkommen – so das Urteil der Richter. Unter Umständen ist es auch möglich, dass der Mieter seine alte Wohnung auf Kosten des Vermieters erneut beziehen kann.
Mietpreisentwicklung von 2015 bis 2022 in 8 deutschen Städten
| Stadt | Kaltmiete für eine Wohnung in Q2 2015 (€/m²) | Kaltmiete für eine Wohnung in Q4 2022 (€/m²) | Änderung (%) |
|---|---|---|---|
| Berlin | 8,78 | 15,40 | +75,4 |
| Dresden | 6,82 | 9,40 | +37,8 |
| Düsseldorf | 9,29 | 13,20 | +42,1 |
| Frankfurt | 11,96 | 17,60 | +47,2 |
| Hamburg | 10,38 | 14,90 | +43,6 |
| Köln | 9,71 | 15,10 | +55,5 |
| München | 14,30 | 22,40 | +56,6 |
| Stuttgart | 11,08 | 16,90 | +52,5 |
Hinweis:
Die angezeigten Preise sind Durchschnittswerte, die auf Angebotspreisen der vergangenen Quartale basieren. Durch die stark gestiegenen Bauzinsen ist der Markt aktuell sehr volatil und die tatsächlichen Mietpreise können je Immobilie und Zustand zum Teil deutlich geringer ausfallen.
Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung - welche Kündigungsfristen gelten?
Immer häufiger werden Wohnungen eines Mietshauses in Eigentumswohnungen umgewandelt. Die Wohnungen werden einzeln verkauft, wodurch sich die Rendite gegenüber dem Verkauf einer Immobilie als Ganzes erhöht. Bei der Umwandlung handelt es sich um einen rein formalen Akt, denn der Eigentümerwechsel wird lediglich im Grundbuch sichtbar.
Doch wie wirkt sich die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen auf die Mieter und mögliche Kündigungsfristen aus? Nach einer Umwandlung versuchen die bisherigen Eigentümer und Vermieter oftmals, die Wohnung zu verkaufen. Grundsätzlich hat der umgewandelte Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht, von dem er nicht sofort Gebrauch machen muss. Für seine Entscheidung hat der Mieter so lange Zeit, bis der Vermieter einen von einem Notar aufgesetzten Kaufvertrag mit einem anderen Käufer vorlegt, in dem der konkrete Kaufpreis genannt wird. Ab diesem Zeitpunkt hat der Mieter nach der Eigenbedarfskündigung eine Frist von zwei Monaten, um zu einer Entscheidung zu gelangen. Der Mieter hat insoweit das Recht, in einen bereits bestehenden Kaufvertragzwischen Vermieter und einem Dritten als Käufer einzusteigen.
Entscheidet sich der Mieter gegen einen Kauf der Wohnung, erwirbt der Dritte die Immobilie und tritt als Vermieter in das bestehende Mietverhältnis ein. Ab diesem Moment erhöht sich für den Mieter das Risiko, dass der neue Vermieter selbst in die Eigentumswohnung einziehen möchte und möglicherweise eine Eigenbedarfskündigung nach dem Kauf ausspricht. Aus diesem Grund genießt der Mieter einer umgewandelten Wohnung einen besonderen Kündigungsschutz: Die Eigenbedarfskündigung nach Kauf ist in Umwandlungsobjekten für die Dauer von drei Jahren ausgeschlossen. Die Frist beginnt, sobald der Dritte als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Bezüglich der Sperrfrist haben die Landesregierungen Gestaltungsspielraum. Deshalb kann es je nach Bundesland unterschiedliche Regelungen geben, wobeidie Sperrfrist mindestens drei Jahre dauert und auf bis zu 10 Jahre ausgedehnt werden kann. Nach Ablauf dieser Sperrfrist gilt der gesetzliche Kündigungsschutz. Abhängig davon, wie lange ein Mieter in einer Wohnung gelebt hat, liegen die Kündigungsfristen für eine ordentliche Kündigung zwischen drei und neun Monaten. Voraussetzung ist ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund.
Ist nach einem Eigentümerwechsel eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich?
Wird eine vermietete Wohnung verkauft, stellt sich für die Mieter die Frage, ob der neue Eigentümer Eigenbedarf anmelden kann und eine Eigenbedarfskündigung nach dem Kauf aussprechen darf. Nach dem Kauf einer vermieteten Immobilie und dem damit verbundenen Eigentümerwechselhat der neue Vermieter kein besonderes Kündigungsrecht. Stattdessen gilt der in § 566 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) normierte Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung nach dem Kauf nur unter diesen Voraussetzungen aussprechen darf:
Eine ordentliche Kündigung ist nach § 573 BGB nur möglich, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat. Für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sprechen eine schuldhafte und nicht unerhebliche Verletzung der Pflichten aus dem Mietvertrag durch den Vermieter, die wirtschaftliche Verwertung sowie die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen für die ordentliche Kündigung.
Der neue Vermieter hat das Recht, dem Mieter fristlos zu kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, zum Beispiel ein Rückstand der Mietzahlungen von zwei Monaten. Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, muss der Vermieter eine Räumungsklage anstrengen.
Für die Kündigung wegen Eigenbedarf nach einem Eigentümerwechsel gilt eine Besonderheit. Sie unterliegt gemäß § 577a BGB einer Sperrfrist von mindestens drei Jahren. Das bedeutet, dass eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf erst nach Ablauf der Sperrfrist von mindestens drei Jahren möglich ist. Je nach Bundesland kann es davon abweichende, längere Sperrfristen von bis zu zehn Jahren geben.
Die Sperrfrist bei Eigenbedarf wird auch Kündigungssperrfrist genannt und betrifft grundsätzlich nur umgewandelten Wohnraum. Das ist der Wohnraum, der während der Mietdauer in Eigentumswohnungen umgewandelt und anschließend verkauft wird.
Kündigung wegen Eigenbedarf: Mieter zieht nicht aus - was nun?
Zieht ein Mieter nicht aus der gekündigten Wohnung aus, ohne dass ein Härtefall vorliegt, kann der Vermieter seinen Räumungsanspruch gerichtlich titulieren lassen. Denn nur auf Basis eines gerichtlichen Urteils, eines Beschlusses oder Vergleichs ist es möglich, einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Mietwohnung zu beauftragen. Ziel der Räumungsklage ist also, einen Räumungstitel zu erhalten. Voraussetzung für den Räumungsanspruchs des Vermieters ist, dass die vorab ausgesprochene Kündigung wegen Eigenbedarf wirksam ist. Zuständig für die Räumungsklage ist das Amtsgericht, in dessen Stadt oder Bezirk sich die Wohnung befindet. Die Kosten des Räumungsverfahrens hängen von dem Gegenstandswert ab, der vom Gericht festgesetzt wird. Der Vermieter muss als Kläger zunächst die Gerichtskosten vorstrecken, die am Ende dem Unterlegenen des Verfahrens auferlegt werden, ebenso wie die Kosten für den gegnerischen Anwalt.
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Kündigung wegen Eigenbedarf - FAQs
Wann können Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Generell gilt, dass ein Vermieter dem Mieter kündigen kann, wenn er die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts nutzen will. Zu dem Personenkreis gehören neben direkten Verwandten oder Lebenspartnern damit auch Pflegepersonal oder Schwiegereltern. Für entfernte Verwandte kann allerdings kein Eigenbedarf angemeldet werden. Lesen Sie jetzt alle Informationen zum Thema Kündigung wegen Eigenbedarf.
Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht zulässig?
Generell kann der Vermieter Eigenbedarf nur dann anmelden, wenn die Eigenbedarfs-Pläne konkret sind. Das heißt, er selbst oder die zulässigen Angehörigen werden die Immobilie in naher Zukunft tatsächlich nutzen. Eine generelle Absicht, die Immobilie nutzen zu wollen, reicht für die Kündigung nicht aus. Auch wenn der Vermieter einen geplanten Eigenbedarf bei Vertragsabschluss verheimlicht, ist die Kündigung nicht zulässig. Mehr erfahren zum Thema Kündigung wegen Eigenbedarf.
Was ist bei der Kündigung wegen Eigenbedarf zu beachten?
Die Kündigung wegen Eigenbedarf erfolgt schriftlich und unter Nennung des Kündigungsgrundes. Zulässige Kündigungsgründe sind z.B. die Trennung vom Ehepartner oder Familienzuwachs. In der Regel gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist.Sie lässt sich bei lange bestehenden Mietverhältnissen aber auch ausdehnen.
Kann der Mieter sich gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf wehren?
Ein Mieter hat grundsätzlich das Recht, Widerspruch gegen die Kündigung seiner Wohnung einzulegen. Dadurch kann er seinen Auszug möglicherweise verzögern oder sogar ganz verhindern. Liegt ein besonderer Härtefall vor, hat der Widerspruch Aussicht auf Erfolg. Als Härtefall zählt beispielsweise, wenn ein Mieter krank, sehr alt oder schwanger ist. Was Sie bei der Kündigung wegen Eigenbedarf außerdem beachten sollten, erfahren Sie hier.
Kündigung wegen Eigenbedarf: Mieter findet keine Wohnung - was nun?
Bei der Prüfung der Frage, ob eine Kündigung wegen Eigenbedarf wirksam ist, stehen die Interessen des Vermieters im Vordergrund. Dabei geht es darum, ob er vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Nutzung der gekündigten Wohnung hat. Dem Mieter steht jedoch ein Widerspruchsrecht zu. Findet er keine Ersatzwohnung, kann er unter bestimmten Voraussetzungen im Rahmen der Härtefallregelung geltend machen, dass die Kündigung eine unbillige Härte darstellt. Die Härtefallregelung greift jedoch nur,
wenn sich der Mieter in zumutbarer Weise um Ersatzwohnraum bemüht
wenn die Bemühungen des Mieters bereits mit dem Zugang der Kündigung beginnen
wenn der Ersatzwohnraum angemessen und zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen ist und
der Mieter in der Lage ist, seine Bemühungen um Ersatzwohnraum vor Gericht zu beweisen
Auch wenn sich der Mieter diesen Vorgaben entsprechend verhalten hat, bedeutet das noch nicht zwangsläufig, dass die vorliegende Härte tatsächlich ein Widerspruchsrecht begründet. Die Entscheidung fällt im Rahmen einer Interessenabwägung, bei der die Härtelage des Mieters gegen die berechtigten Interessen des Vermieters abgewogen wird. Wichtig zu wissen ist, dass die Interessen des Vermieters nur insoweit berücksichtigt werden, sofern sie im Kündigungsschreiben angegeben sind.
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