Mieterhöhung nach Modernisierung:
Rechte von Vermietern und Mietern
Modernisiert ein Vermieter seine Immobilie, berechtigt ihn die Modernisierungsumlage dazu, eine höhere Miete von seinem Mieter zu fordern. Erfahren Sie unter anderem, welche Bedingungen dafür erfüllt sein müssen, wie die Mieterhöhung beim Mieter anzukündigen ist und welche Modernisierungskosten sich nicht auf den Mieter umlegen lassen.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Der Vermieter muss die Modernisierung rechtzeitig ankündigen und in der Ankündigung alle relevanten Informationen, einschließlich der geplanten Mieterhöhung, bereitstellen.
Die Mieterhöhung wird basierend auf den Modernisierungskosten berechnet, wobei bis zu 8 % der Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Es gelten jedoch bestimmte Grenzen und Ausnahmen.
Vermieter dürfen die Miete nach einer Modernisierung erhöhen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind und der Mieter von der baulichen Veränderung profitiert.
Inhaltsverzeichnis
Wann dürfen Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöhen?
Wie wirkt sich eine Modernisierung auf den Verkehrswert einer Immobilie aus?
Hinweis:
Sie sind Vermieter und möchten die Miete nach einer Modernisierung erhöhen? Ein kostenloses Mieterhöhung-Musterschreiben erhalten Sie hier:
Wann dürfen Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöhen?
Vermieter dürfen die Miete erhöhen, wenn Sie eine Immobilie nach § 555b Nr. 1,3,4,5 oder 6 BGB modernisieren und keine Gründe vorliegen, die eine Erhöhung der Miete unzumutbar machen.
Der Mieter muss demnach durch die bauliche Veränderung von einem der folgenden Vorteile profitieren:
Er spart Energie (z.B. durch eine Wärmedämmung)
Sein Wasserverbrauch reduziert sich nachhaltig
Der Wohn- beziehungsweise Gebrauchswert seiner Mietimmobilie verbessert sich (z.B. durch den Einbau eines Fahrstuhls, saniertes Badezimmer)
Wie und wann müssen Vermieter Modernisierungen und Mieterhöhungen ankündigen?
Der Vermieter muss eine Modernisierung drei Monate vor ihrem Start ankündigen.
Die Ankündigung sollte folgende Informationen enthalten:
Adresse der Immobilie, die modernisiert werden soll
Zeitpunkt und Zeitraum der Modernisierung
gegebenenfalls: Grund für die Modernisierung
Umfang und Art der einzelnen Maßnahmen
Information über Recht zur Mieterhöhung
Mitteilung, um wie viele Euro die Miete steigt und wie hoch die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten sein werden
Hinweis auf Widerspruchsrecht wegen Härtefall inklusive Frist
Berechnungsaufstellung der Kosten: Wie hoch ist der Gesamtkostenaufwand und aus welchen Kosten setzt er sich zusammen? In welchem Umfang und zu welchem Anteil werden die Kosten auf die Mieter umgelegt?
Hinweis:
Homeday stellt Ihnen ein kostenloses Musterschreiben für die “Mieterhöhung nach Modernisierung” zur Verfügung:
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Wichtig: Sind die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen, muss der Vermieter die Mieterhöhung noch einmal in einem separaten Schreiben kommunizieren. Darin muss die Erhöhung plausibel erklärt und für den Mieter verständlich berechnet werden. Die Miete wird dann mit Start des dritten Monats nach Erhalt des Schreibens erhöht.
Liegt die Mieterhöhung letztlich deutlich höher als vom Vermieter angekündigt, verschiebt sich der Zeitpunkt der Mieterhöhung um sechs Monate nach hinten. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter die Modernisierungsmaßnahme und die damit einhergehende Mietsteigerung gar
nicht ankündigt.
Welche Modernisierungskosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden?
Nicht auf den Mieter umlegbar sind die Kosten für die in § 555b Nr. 2 und 7 BGB aufgeführten
Modernisierungsmaßnahmen. Konkret handelt es sich hier um:
Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung erneuerbarer Primärenergie oder zum nachhaltigen Schutz des Klimas sowie
Maßnahmen zur Schaffung von neuem Wohnraum.
Darunter fallen etwa die Anbringung einer Photovoltaikanlage oder der Ausbau des Dachgeschosses zu einer weiteren Wohnung, von der der Mieter nichts hat.
Gibt es Unterschiede zwischen Modernisierung, Renovierung und Sanierung?
Obwohl die Bezeichnungen „Modernisierung“, „Renovierung“ und „Sanierung“ meist synonym verwendet werden, unterscheiden sie sich in ihrer Bedeutung:
Modernisierung meint die allgemeine Verbesserung einer Immobilie. Die Modernisierung wirkt sich sowohl positiv auf den Immobilienwert als auch den Wohnkomfort aus. Eine typische Modernisierungsmaßnahme ist der Einsatz einer neuen Heizung.
Eine Renovierung meint die optische, nicht zwingend notwendige Verschönerung einer Immobilie. Sie umfasst beispielsweise im Wohnungsmietvertrag oder Hausmietvertrag festgelegte Schönheitsreparaturen wie das Streichen von Wänden. Auch der Neuanstrich
einer Fassade zählt als Renovierungsmaßnahme.Ziel einer Sanierung ist es, einen schwerwiegenden Mangel einer Immobilie zu beheben. Ein typisches Beispiel für einen derartigen Mangel ist ein Schimmelbefall im Keller. Im Gegensatz zur Renovierung ist für die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen ein
Fachmann erforderlich.
Gut zu wissen:
Im Unterschied zu Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter zu Instandhaltungs- und setzungsmaßnahmen nach § 555a BGB verpflichtet. Die Kosten dafür sind ausschließlich von ihm zu tragen. Dazu gehört etwa die Reparatur einer kaputten Heizung oder ein neues Waschbecken.
Im Gegensatz zur Modernisierung sieht das Gesetz weder eine Mieterhöhung nach Sanierung noch eine Mieterhöhung nach Renovierung vor.
Mehr zum Thema lesen Sie in unserem Ratgeber „Haus renovieren: Lohnt der Aufwand vor dem Verkauf?"
