Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB – Infos & kostenlose Vorlage
Vermieter haben verschiedene Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Erfahren Sie u.a., wann Sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen können.
Inhaltsverzeichnis:
Wann ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig?
Wie kündigt der Vermieter seinem Mieter die Mieterhöhung an?
Ist Ihre Mieterhöhung unzulässig?
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1. Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?
Vermieter haben verschiedene Quellen zur Verfügung, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Vergleichsmiete benennt dabei die Miete, die in der Wohngegend für vergleichbaren Wohnraum (ähnlich in z.B. Lage, Größe, Art, energetischem Zustand) zu zahlen ist. Als Grundlage wird dabei die Miete der vergangenen vier Jahre herangezogen.
Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete:
Mietspiegel der Gemeinde: Einfach und rechtssicher ist die Nutzung eines Mietspiegels, Ein qualifizierter Mietspiegel dient als verlässliche Grundlage. Ein einfacher Mietspiegel kann ebenfalls herangezogen werden, ist jedoch im Streitfall vor Gericht weniger belastbar.
Vergleichswohnungen: Falls kein Mietspiegel vorhanden ist, kann die Vergleichsmiete anhand von mindestens drei Wohnungen ermittelt werden, die der zu vermietenden Immobilie in Lage, Größe, Art des Gebäudes und dem energetischen Zustand ähneln.
Mietdatenbank: Viele Städte und Gemeinden führen Mietdatenbanken, in denen gesammelte Mietverträge und -erhöhungen registriert sind. Die Daten können zur Ermittlung einer Vergleichsmiete herangezogen werden.
Sachverständigengutachten: Steht keine weitere Methode zur Verfügung, kann ein Gutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt werden. Das Gutachten darf nicht älter als 24 Monate sein und muss auf aktuellen Marktdaten basieren.
2. Wann ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig?
Liegt die Miete unterhalb der Kappungsgrenze, gibt es keine Warte- oder Sperrfrist, hat der Vermieter das Recht, die Miete anzupassen:
Einhaltung der Kappungsgrenze: Nach den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuchs BGB § 558 darf die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden. Handelt es sich um einen angespannten Wohnungsmarkt gilt eine Grenze von 15 Prozent.
Wartefrist: Die Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn die Miete in den vergangenen 15 Monaten nicht angepasst wurde.
Sperrfrist: Der Vermieter muss mindestens 12 Monate warten, bevor er eine neue Mieterhöhung ankündigt.
Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung oder einer Anhebung der Betriebskosten bleiben davon unberücksichtigt.
Sieht der Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vor, ist die Mieterhöhung nach §558 BGB ausgeschlossen. Das Gleiche gilt, wenn sich die Parteien darauf geeinigt haben, auf eine Erhöhung der Miete grundsätzlich zu verzichten.
Was bedeutet Paragraf 558?
Paragraf 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bezieht sich auf die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und besagt, dass der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
3. Welche Sonderfälle gibt es bei Mieterhöhungen?
Bei Mieterhöhungen sind verschiedene Sonderfälle denkbar:
Langjährige Mietverhältnisse: Auch wenn die Miete seit vielen Jahren nicht erhöht wurde, sind die Anpassungsgrenzen von 20 bzw. 15 Prozent einzuhalten. Unter Umständen liegt die Miete nach der Erhöhung noch unterhalb der Vergleichsmiete und die Anhebung auf das gültige Mietniveau dauert einige Jahre.
Staffelmietverträge: Bei Vereinbarung einer Staffelmiete steigt die Miete zu festgelegten Zeitpunkten automatisch. Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist demnach ausgeschlossen. Auch Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung dürfen während der Staffelmiete nicht geltend gemacht werden. Gilt eine Mietpreisbremse, darf die Staffelmiete die Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen.
Indexmietverträge: Die Mieterhöhung richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex, eine jährliche Anpassung ist zulässig. Der Indexmietvertrag ist nicht an die Mietpreisbremse gekoppelt, lediglich bei Abschluss des Mietvertrages darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent übersteigen.
Sozialwohnungen: Für Sozialwohnungen gibt es besondere Vorgaben und die Miete darf nur nach den Regelungen der jeweiligen Förderverträge angepasst werden. In der Regel gilt die Kostenmiete (Mietzahlung muss alle laufenden Kosten decken, zu denen alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Immobilie stehen).
4. Wie kündigt der Vermieter seinem Mieter die Mieterhöhung an?
Der Vermieter muss die Mieterhöhung bei seinem Mieter ankündigen. Wichtig ist, dass die Ankündigung schriftlich erfolgt. Verschiedene Angaben in der Mieterhöhung sind verpflichtend.
Pflichtangaben des Mieterhöhungsschreibens
Name und Anschrift von Vermieter und Mieter
Erklärung der Mieterhöhung mit Hinweis auf aktuelle Miete und den ortsüblichen Mietpreis
Begründung, warum der betroffene Wohnraum zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugeordnet wird (inklusive Nennung der gesetzlich erlaubten Quelle)
Höhe der aktuellen und neuen Miete
Datum, ab wann die neue Miete fällig wird (frühestens mit Beginn des dritten Monats nachdem das Schreiben eingegangen ist)
Erklärung, dass weder Warte- oder Sperrfristen noch Kappungsgrenzen die Mieterhöhung hemmen
Bitte, dass Mieter die Erhöhung per Zustimmungserklärung akzeptiert
Hinweis auf rechtliche Konsequenzen, wenn er die Zustimmung nicht erteilt
Hinweis, dass Mieter ein Sonderkündigungsrecht hat
Wichtig:
Der Mieter muss klar erkennen, warum die Miete angehoben wird, es ist eine nachvollziehbare Begründung erforderlich. Die Mieterhöhung wird ab dem dritten Monat, nachdem der Mieter das Erhöhungsschreiben erhalten hat, wirksam.
Dem Mieter entsteht durch die geplante Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis nach Eingang des Schreibens bis zum Ende des folgenden Monats kündigen.
5. Was tun, wenn der Mieter die Mieterhöhung nicht akzeptiert?
Wenn ein Mieter der rechtmäßigen Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist von zwei Monaten zustimmt, hat der Vermieter mehrere Möglichkeiten, um sein Recht durchzusetzen:
Klärendes Gespräch mit dem Mieter: Der Vermieter kann dem Mieter die Berechnungen und Grundlagen über die Miethöhe nochmals genau erläutern und so eventuelle Probleme ausräumen.
Klage auf Zustimmung: Wenn der Mieter in der Frist nicht zustimmt, ist eine Zustimmungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht denkbar. Das Gericht prüft, ob die Erhöhung zulässig ist. Sofern die Mieterhöhung gerechtfertigt ist, kann der Mieter zur Zustimmung verpflichtet werden.
Kündigung wegen Zahlungsverzug: Zahlt der Mieter weiterhin die alte Miete, darf der Vermieter erst kündigen, wenn zwei Monatsmieten Rückstand bestehen. Darüber hinaus können die Rückstände gerichtlich geltend gemacht werden.
Gut zu wissen:
Zahlt der Mieter die erhöhte Miete, ohne seine Zustimmung gegeben zu haben, gilt das als konkludentes Handeln und wird von Gerichten als Zustimmung gewertet.
6. Kostenloses Musterschreiben für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Homeday stellt Vermietern ein kostenloses Musterschreiben für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zur Verfügung.
Rechtlicher Hinweis:
Unsere Dokumente wurden sorgfältig erstellt. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung und des Gesetzes auf dem Gebiet des Mietrechts keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Dokumente und ihre Verwendung übernehmen können.
Weiterführende Artikel
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete - FAQ
Wann kann der Vermieter die Miete erhöhen?
Vermieter haben verschiedene Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. In der Regel dient dabei die Vergleichsmiete als Grundlage: Liegt die bisherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Vermieter sie bis auf deren Niveau anheben. Dabei gelten jedoch Kappungsgrenzen, die die vielerorts stark steigenden Mieten abfedern. Mieterhöhungen nach Modernisierungen sind von dieser Regel ausgeschlossen. Auch eine Staffel- oder Indexmiete schließen darüber hinausgehende Mieterhöhungen aus. Hier finden Sie alles Wissenswerte zu Mieterhöhungen.
Welche Bedeutung hat die ortsübliche Vergleichsmiete für Mieterhöhungen?
Die ortsübliche Vergleichsmiete dient häufig als Grundlage für Mieterhöhungen. Sie zeigt an, wie viel in der Regel für vergleichbaren Wohnraum gezahlt wird. Dabei werden neben den Mietpreisen der letzten vier Jahre auch Lage, Größe und Zustand einer Immobilie herangezogen. Welche Regeln dabei gelten, erfahren Sie hier.
Was ist bei der Ankündigung von Mieterhöhungen zu beachten?
Der Vermieter muss eine geplante Mieterhöhung gegenüber seinem Mieter ankündigen. Dafür empfiehlt sich aus Gründen der Nachweisbarkeit die Schriftform. Das Schreiben sollte neben den personenbezogenen Daten die Erklärung der Mieterhöhung und einen Hinweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete enthalten. Dabei muss auch die herangezogene Quelle genannt werden. Die gesetzlich zulässigen Quellen für die Vergleichsmiete finden Sie hier.
Können Mieter aufgrund einer Mieterhöhung kündigen?
Möchte der Vermieter die Miete erhöhen, braucht er die Zustimmung des Mieters. Denn die im Mietvertrag vereinbarte Miethöhe steht grundsätzlich fest. Deswegen entsteht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht: Nach Ankündigung der Mieterhöhung kann er das Mietverhältnis zum Ende des Folgemonats kündigen. Lässt der Mieter die entsprechende Frist verstreichen oder akzeptiert die neue Miete nicht, kann der Vermieter die Zustimmung gerichtlich einklagen.
Kann die Miete um mehr als 20 % erhöht werden?
Grundsätzlich gilt eine Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB. Demnach darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % steigen. In Wohngebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt diese Grenze bei 15 %. Eine höhere Mieterhöhung ist nur bei Modernisierungskosten möglich.
Ist eine Mieterhöhung ohne Mietspiegel zulässig?
Eine Mieterhöhung ist auch ohne Mietspiegel möglich. Falls kein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, kann der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete durch die Angabe von drei Vergleichswohnungen, die Mietdatenbank der Kommune oder das Gutachten eines Sachverständigen nachweisen.
Wie kann ich eine Mieterhöhung korrekt begründen?
Eine Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und sich auf eine gesetzlich zulässige Grundlage stützen. Gründe können eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, eine Modernisierung oder eine Betriebskostensteigerung sein.
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