Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Vermieter haben verschiedene Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Erfahren Sie u.a., wann Sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen können.
Inhaltsverzeichnis:
Wann hat ein Vermieter das Recht, die Miete zu erhöhen?
Ein Vermieter kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, wenn die Miete seiner Immobilie darunter liegt und der Erhöhung keine Kappungsgrenze bzw. Warte- oder Sperrfrist entgegensteht. Die Kappungsgrenze schreibt nach §558 III BGB dabei vor, dass „sich die Miete innerhalb von drei Jahren […]“ nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen darf. In Gemeinden, in denen der Wohnraum besonders knapp und für die Bevölkerung nicht ausreichend ist, liegt die Kappungsgrenze sogar nur bei 15 Prozent. Die Wartefrist besagt, dass der Vermieter zudem nur dann berechtigt ist, die Miete anzuheben, wenn diese in den vergangenen 15 Monaten gleich geblieben ist. Hinter der Sperrfrist steht, dass der Vermieter mindestens zwölf Monate warten muss, bevor er eine erneute Mieterhöhung ankündigt.
Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung oder einer Anhebung der Betriebskosten bleiben davon unberücksichtigt.
Sieht der Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vor, ist die Mieterhöhung nach §558 BGB ausgeschlossen. Das Gleiche gilt, wenn sich die Parteien darauf geeinigt haben, auf eine Erhöhung der Miete grundsätzlich zu verzichten.
Was bedeutet Paragraf 558?
Paragraf 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bezieht sich auf die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und besagt, dass der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?
Vermieter haben verschiedene Quellen zur Verfügung, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Vergleichsmiete benennt dabei die Miete, die in der Wohngegend für vergleichbaren Wohnraum (ähnlich in z.B. Lage, Größe, Art, energetischem Zustand) zu zahlen ist. Als Grundlage wird dabei die Miete der vergangenen vier Jahre herangezogen.
aktueller Mietspiegel der Gemeinde (ideal: ein qualifizierter Mietspiegel)
anhand von mindestens drei Vergleichswohnungen, die der vermieteten Immobilie im Hinblick auf Art, Lage und energetischem Zustand ähneln
Mietdatenbank mit gesammelten Mieten
Gutachten (nicht älter als 24 Monate) von einem Sachverständigen, der vereidigt und öffentlich bestellt ist
Wie kündigt der Vermieter seinem Mieter die Mieterhöhung an?
Der Vermieter muss die Mieterhöhung bei seinem Mieter anmelden. Die Erklärung sollte schriftlich erfolgen und erläutern, warum die neue Miethöhe der ortsüblichen Miete entspricht. Als Begründung dienen dem Vermieter die oben genannten Quellen.
Außerdem sollte das Schreiben diese Punkte enthalten:
Name und Anschrift von Vermieter und Mieter
Erklärung der Mieterhöhung mit Hinweis auf aktuelle Miete und den ortsüblichen Mietpreis
Begründung, warum der betroffene Wohnraum zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugeordnet wird (inklusive Nennung der gesetzlich erlaubten Quelle)
Höhe der aktuellen und neuen Miete
Datum, ab wann die neue Miete fällig wird (frühestens mit Beginn des dritten Monats nachdem das Schreiben eingegangen ist)
Erklärung, dass weder Warte- oder Sperrfristen noch Kappungsgrenzen die Mieterhöhung hemmen
Bitte, dass Mieter die Erhöhung per Zustimmungserklärung akzeptiert
Hinweis auf rechtliche Konsequenzen, wenn er die Zustimmung nicht erteilt
Hinweis, dass Mieter ein Sonderkündigungsrecht hat
Homeday stellt Vermietern ein kostenloses Musterschreiben für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zur Verfügung.
Wie können Mieter auf die Erhöhung reagieren?
Da sich Mieter und Vermieter im Mietvertrag auf eine bestimmte Miete geeinigt haben, kann keine der Vertragsparteien die Höhe einfach ändern. Das heißt: Der Vermieter ist darauf angewiesen, dass der Mieter seine Zustimmung dazu gibt. Lässt der Mieter die entsprechende Frist dafür jedoch verstreichen oder weigert er sich gar, die Mieterhöhung zu akzeptieren, kann der Vermieter die Zustimmung vor Gericht einklagen.
Dem Mieter entsteht durch die geplante Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis nach Eingang des Schreibens bis zum Ende des folgenden Monats kündigen.
Rechtlicher Hinweis:
Unsere Dokumente wurden sorgfältig erstellt. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung und des Gesetzes auf dem Gebiet des Mietrechts keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Dokumente und ihre Verwendung übernehmen können.
Weiterführende Artikel
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete - FAQ
Wann kann der Vermieter die Miete erhöhen?
Vermieter haben verschiedene Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. In der Regel dient dabei die Vergleichsmiete als Grundlage: Liegt die bisherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Vermieter sie bis auf deren Niveau anheben. Dabei gelten jedoch Kappungsgrenzen, die die vielerorts stark steigenden Mieten abfedern. Mieterhöhungen nach Modernisierungen sind von dieser Regel ausgeschlossen. Auch eine Staffel- oder Indexmiete schließen darüber hinausgehende Mieterhöhungen aus. Hier finden Sie alles Wissenswerte zu Mieterhöhungen.
Welche Bedeutung hat die ortsübliche Vergleichsmiete für Mieterhöhungen?
Die ortsübliche Vergleichsmiete dient häufig als Grundlage für Mieterhöhungen. Sie zeigt an, wie viel in der Regel für vergleichbaren Wohnraum gezahlt wird. Dabei werden neben den Mietpreisen der letzten vier Jahre auch Lage, Größe und Zustand einer Immobilie herangezogen. Welche Regeln dabei gelten, erfahren Sie hier.
Was ist bei der Ankündigung von Mieterhöhungen zu beachten?
Der Vermieter muss eine geplante Mieterhöhung gegenüber seinem Mieter ankündigen. Dafür empfiehlt sich aus Gründen der Nachweisbarkeit die Schriftform. Das Schreiben sollte neben den personenbezogenen Daten die Erklärung der Mieterhöhung und einen Hinweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete enthalten. Dabei muss auch die herangezogene Quelle genannt werden. Die gesetzlich zulässigen Quellen für die Vergleichsmiete finden Sie hier.
Können Mieter aufgrund einer Mieterhöhung kündigen?
Möchte der Vermieter die Miete erhöhen, braucht er die Zustimmung des Mieters. Denn die im Mietvertrag vereinbarte Miethöhe steht grundsätzlich fest. Deswegen entsteht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht: Nach Ankündigung der Mieterhöhung kann er das Mietverhältnis zum Ende des Folgemonats kündigen. Lässt der Mieter die entsprechende Frist verstreichen oder akzeptiert die neue Miete nicht, kann der Vermieter die Zustimmung gerichtlich einklagen.
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