Grundstücksbewertung:
Diese Faktoren bestimmen den Wert
Lage, Größe oder Nutzungsmöglichkeit: Wie viel ein (unbebautes) Grundstück wert ist, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Erfahren Sie hier u. a., welche Methoden es zur Grundstücksbewertung gibt, was den Grundstückswert beeinflusst und wer ihn am besten bestimmt.
Inhaltsverzeichnis:
Möchten Sie wissen, was Ihr Grundstück aktuell wert ist?
Welche Verfahren eignen sich zur Grundstücksbewertung?
Um den Wert von Grund und Boden zu ermitteln, eignet sich am besten das sogenannte Vergleichswertverfahren. Grundlage dieser Methode sind kürzlich verkaufte Grundstücke in der Nähe des zu bewertenden Grundstücks. Vor allem in begehrten Lagen wie den Metropolen Berlin, Hamburg oder Frankfurt sind unbebaute Grundstücke jedoch Mangelware und Vergleichswerte kaum vorhanden. In diesem Fall bietet die Grundstücksbewertung mittels Bodenrichtwerten eine Alternative.
Gemäß §196 Baugesetzbuch (baugb) geben Bodenrichtwerte den durchschnittlichen Quadratmeterpreis unbebauten Grund und Bodens wider. Um die Werte zu ermitteln, werden ähnliche Grundstücke mit einem vergleichbaren Entwicklungsstand zu Bodenrichtwertzonen zusammengefasst. Sie werden anhand offizieller Kaufpreissammlungen des örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte – einem Gremium, das zum Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt einer Ortschaft gehört – veröffentlicht. Das Ergebnis sind Bodenrichtwertkarten und -tabellen, die mindestens zum Ende jeden zweiten Jahres aktualisiert werden. Bürger haben das Recht, sie jederzeit einzusehen.
Gut zu wissen:
Da bei der Zuordnung zu Bodenrichtwertzonen die Annahme gilt, dass alle dort befindlichen Grundstücke über ähnliche Eigenschaften verfügen, eignen sie sich nur bedingt für eine Grundstücksbewertung. Denn durch Besonderheiten wie den Zuschnitt oder die Ausrichtung eines Grundstücks kann es zu Abweichungen kommen. Daher ist es nicht ungewöhnlich, dass sich der tatsächlich am Markt zu erzielende Preis (Verkehrswert) in der Praxis bis zu 20 Prozent vom errechneten Bodenrichtwert unterscheidet. Mehr Details zum Verkehrswert: Zum Artikel: Verkehrswert ermitteln
Wie funktioniert die Grundstücksbewertung von Homeday?
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Grundstück beschreiben
Ob Bauland, Bauerwartungsland oder Rohbauland: Geben Sie in
einfach die Lage und Größe Ihres Grundstücks an, um eine Grundstücksbewertung zu erhalten. - 2
Formular abschicken
Nachdem Sie das Formular abgeschickt haben, berechnet unser innovatives Kalkulationstool auf der Grundlage eines datenbasierten Algorithmus den Wert Ihres Grundstücks.
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Grundstückswert erfahren
Der Wert Ihres Grundstücks wird Ihnen bereits wenige Sekunden später direkt angezeigt und Ihnen zusätzlich per E-Mail zugeschickt – kostenlos und unverbindlich.
Wie viel kostet die Grundstücksbewertung von Homeday?
Für Eigentümer ist die Grundstücksbewertung kostenlos und unverbindlich – egal, ob Sie den Grundstückswert ermitteln möchten, weil Sie einen konkreten Verkauf planen oder sich einfach nur fragen: „Was ist mein Grundstück wert?“.
Sie möchten ihr Grundstück verkaufen? Bei Homeday erhalten Sie einen vollen Maklerservice mit erfahrenen Maklern vor Ort.
Welche Faktoren beeinflussen den Grundstückswert?
Bei der Grundstücksbewertung spielen die folgenden Faktoren eine Rolle:
Lage des Grundstücks
Größe und Zuschnitt des Grundstücks
Bebaubarkeit der Grundstücksfläche
Beschaffenheit von Grund und Boden
Grad der Erschließung
Eigenheiten des Grundstücks
So wirken sich die Faktoren im Detail auf den Wert eines Grundstücks aus:
Lage des Grundstücks
Bei der Lage des Grundstücks sind zwei Arten zu unterscheiden:
Die Makrolage: Die infrastrukturelle Anbindung und wirtschaftliche Stärke der Region und Ortschaft spiegeln sich im Grundstückswert wieder.
Die Mikrolage: Der konkrete Standort des Grundstücks samt direkter Nachbarschaft beeinflusst den Wert eines Grundstücks, das heißt: der Charakter des Viertels, die lokale Versorgung – mit Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, Ärzten, Apotheken, Schulen, kulturellen und gastronomischen Angeboten – und die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Auch Umwelteinflüsse wie Lärmbelästigung und Luftverschmutzung spielen eine Rolle.
Größe und Zuschnitt des Grundstücks
Bei der Grundstücksbewertung spielt neben der Größe auch der Zuschnitt eine wichtige Rolle: Ein Grundstück am Hang mit unverbaubarem Blick oder ein Eckgrundstück in einer dicht bebauten städtischen Umgebung sind wertvoller als ein schmales, von allen Seiten eng umbautes Grundstück.
Bebaubarkeit der Grundstücksfläche
Vor allem die Art, wie sich ein Grundstück nutzen lässt, ist entscheidend für die Grundstücksbewertung. In Deutschland gibt es verschiedene Entwicklungsstufen von Grundstücken:
Bauerwartungsland: Ein Grundstück, bei dem zu erwarten ist, dass es zukünftig den Status Bauland erhält.
Rohbauland: Das Grundstück ist nicht erschlossen. Die Gemeinde sieht die Bebauung vor.
Baureifes Land oder Bauland: Die Lage eines Grundstücks in einem bereits bebauten Gebiet lässt auf Bauland schließen. Bauland ist die wertvollste Grundstücksart.
Ein Bebauungsplan weist ein Grundstück juristisch klar als Bauland aus. Der Bebauungsplan regelt, inwiefern eine Fläche bebaut werden darf. Er enthält unterschiedlichste Vorgaben: Definiert sind zum Beispiel die Form des Dachs, die Fassadenfarbe, Baugrenzen sowie Baulinien. Auch die Anzahl der zulässigen Geschossflächen, Grundflächen und Vollgeschosse gibt der Bebauungsplan vor. Der Bebauungsplan ist beim zuständigen Bauamt erhältlich.
Gut zu wissen:
Ist ein Grundstück bebaut, eignet sich statt der Grundstücksbewertung eher eine Hausbewertung, welche den Wert des Grundstücks einbezieht.
Beschaffenheit von Grund und Boden
Auch bei der Beschaffenheit von Grund und Boden geht es darum, wie sich ein Grundstück nutzen lässt und ob ein Grundstück bebaut werden kann: Eignet sich der Boden, um ein Haus darauf zu errichten? Ist er fruchtbar, um es – im Falle eines landwirtschaftlichen Grundstücks – zu bepflanzen? Auch das Thema Belastung fällt in diese Kategorie und kann sich bei einer Grundstücksbewertung negativ auswirken – etwa, wenn chemische oder giftige Stoffe das Erdreich verunreinigen. Dies kann beispielsweise bei Grundstücken der Fall sein, die zuvor gewerblich genutzt wurden.
Grad der Erschließung
Beim Neubau einer Immobilie können Erschließungskosten anfallen. Das Grundstück ist eventuell noch nicht an das Frisch- und Abwassernetz, die Strom- und Gasversorgung oder das Telefon- und Kabelfernsehnetz angeschlossen. Gebühren für diese Maßnahmen beinhalten indirekt auch Kosten für den Ausbau der lokalen Infrastruktur wie Straßen, Straßenlaternen, Fußwege, allgemein zugängliche Grünflächen, Kinderspielplätze und Lärmschutzeinrichtungen. Die Kosten hängen von benötigtem Material plus Arbeitsstunden ab. Hinzu kommt ein Gebührenteil, den jede Gemeinde selbständig festsetzt. Als Faustregel bei der Grundstücksbewertung gilt: Je weniger ein Grundstück erschlossen ist, desto geringer ist der Grundstückswert.
Gut zu wissen:
Bei einem Grundstückserwerb wird das Thema Erschließung per "Bescheidlösung" geregelt. Sie erklärt den Tag der Vertragsunterzeichnung beim Notar als Stichtag. Das heißt: Bescheide, die im Hinblick auf Erschließungsmaßnahmen vor diesem Tag ausgestellt werden, sind vom Verkäufer des Grundstücks zu tragen. Nach diesem Stichtag verfasste Bescheide sind dem Käufer zuzurechnen. Alles in allem trägt der Eigentümer jedoch gemäß §129 Baugesetzbuch maximal 90 Prozent dieser Kosten.
Eigenheiten des Grundstücks
Auch Eigenheiten wie Eigentumsverhältnisse wirken sich auf die Grundstücksbewertung aus. Ein noch nicht getilgtes Darlehen mit Grundschuld oder Rechten Dritter – wie das Wege- oder Nießbrauchrecht –, haben zum Beispiel negativen Einfluss auf den Grundstückswert. Wie sonnig ein Grundstück liegt oder ob sich Straßen, Bahnlinien oder Gewässer in unmittelbarer Nähe des Grundstücks befinden, ist bei der Grundstücksbewertung ebenfalls bedeutend.
Wer kann den Grundstückswert zuverlässig ermitteln?
Wer sich am besten für die Bewertung Ihres Grundstücks eignet, hängt davon ab, aus welchem Grund Sie die Grundstücksbewertung benötigen. Prinzipiell können diese Personengruppen ein Grundstück bewerten:
Eigentümer
Kenntnis der Lage
Markt- und Fachkenntnis
Objektive Einschätzung
Gutachter
Markt- und Fachkenntnis
Objektive Einschätzung
Hohe Kosten
Immobilienmakler
Markt- und Fachkenntnis
Objektive Einschätzung
Kenntnis der Lage
Wann sollte ein Immobilienmakler ein Grundstück bewerten?
Ein Immobilienmakler eignet sich am besten für:
Eine Grundstücksbewertung, wenn Sie einen Grundstücksverkauf planen.
Die kostenlose Ermittlung des Grundstückswertes.
Ein Grundstücksmakler verlässt sich nicht allein auf teils veraltete Bodenrichtwerte, sondern bezieht in seine Analyse auch die aktuelle Marktsituation mit ein. Um den Wert Ihres Grundstücks zu ermitteln, begutachtet ein Homeday-Makler aus Ihrer Region Ihr Grundstück persönlich vor Ort und ermittelt mithilfe eines exklusiven Kalkulationstools transparent den aktuellen Wert und optimalen Angebotspreis für Ihre Immobilie. Grundlage des intelligenten Tools sind aktuelle Angebotspreise von vergleichbaren Immobilien in der jeweiligen Region.
Hinweis:
Sie planen einen Grundstücksverkauf? Finden Sie jetzt mit der Homeday-Grundstücksbewertung kostenlos und unverbindlich heraus, wie viel Ihr Grund und Boden wert ist.
Wie kann der Eigentümer sein Grundstück bewerten?
Wenn Sie sich einfach nur aus Neugier fragen: „Was ist mein Grundstück wert?“, können Sie sich auch selbst an der Grundstücksbewertung versuchen. Hierzu müssen Sie wissen, wie groß Ihr Grundstück ist. Die Größe des Grundstücks ist im Grundbuch oder im Kaufvertrag vermerkt. Die aktuellen Bodenrichtwerte erfahren Sie im Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt der jeweiligen Gemeinde oder Stadt. Für eine grobe Einschätzung des Grundstückswerts reicht diese Formel: Bodenrichtwert x Quadratmeterzahl = Grundstückswert
Wann benötige ich einen Gutachter für die Grundstücksbewertung?
Bei einer richterlich geforderten Wertermittlung (z. B. im Falle einer Scheidung oder Erbschaft) ist das Vollgutachten eines vereidigten Sachverständigen notwendig. Hier bestimmt ein Immobiliengutachter anhand der gängigen Verfahren den Wert des Grundstücks. Sein Verdienst orientiert sich an der Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure und ist abhängig von der Grundstücksgröße und dem Stundensatz des Gutachters.
Wann sollte ich mein Grundstück bewerten lassen?
Gründe für eine Grundstücksbewertung gibt es viele. Die wichtigsten kurz erklärt:
Bei einem geplanten Verkauf
Wer sein Grundstück verkaufen möchte, sollte sein Grundstück zuvor dringend bewerten lassen. Schließlich gilt es, den Verkehrswert des Grundstücks zu kennen, um entsprechend einen Angebotspreis festzulegen. Ob bebautes oder unbebautes Grundstück: Eigentümer sollten wissen, wie viel Euro pro Quadratmeter ihr Grund und Boden wert ist.
Bei einer Scheidung
Im Falle einer Scheidung entscheiden sich viele Eheleute dazu, ein in der Ehe gemeinsam erworbenes Grundstück zu veräußern und den Erlös untereinander aufzuteilen. Eine andere Möglichkeit besteht darin, dass ein Ehepartner das Grundstück behält und den anderen entsprechend auszahlt. In beiden Fällen ist es notwendig, den Grundstückswert ermitteln zu lassen.
Bei einer Erbschaft
Wer ein unbebautes Grundstück erbt, hat nicht immer vor, darauf auch ein Häuschen zu errichten. Ist ein vererbtes Grundstück bebaut, kommt die Immobilie andererseits ebenfalls nicht immer für Erben als neues Domizil infrage – etwa, wenn sie ihren Lebensmittelpunkt an einem anderen Ort haben oder bereits eine eigene Immobilie bewohnen. Oft entscheiden sich Erben daher für den Verkauf ihrer Erbschaft und lassen das Grundstück zuvor von einem Experten bewerten.
Grundstücksbewertung – FAQ
Wie viel ist ein Grundstück wert?
Unabhängig, ob Kauf oder Verkauf, zu Beginn ist eine Grundstücksbewertung notwendig. Die Frage, wie viel ist ein Grundstück wert, beantworten mehrere Faktoren. Die Lage ist ein wesentlicher Punkt. Auch die Bebaubarkeit spielt eine wichtige Rolle. Gut zu wissen: Mit der Homeday-Grundstücksbewertung finden Sie kostenlos heraus, wie viel Ihr Grund und Boden wert ist. Mehr Details zur Grundstücksbewertung hier.
Wie beeinflusst ein bebautes Grundstück den Grunstückwert?
Ob ein bebautes Grundstück den Wert beeinflusst, hängt davon ab, welche Art von Bebauung sich darauf befindet. Um nur das Grundstück bewerten zu können, hilft das Bodenrichtwertverfahren. Üblicherweise ergibt sich der Wert eines bebauten Grundstücks aus einer Mischkalkulation des Grundstücks- und des Immobilienwertes. Soll eine neue Bebauung stattfinden, mindert sich in der Regel der Wert des Grundstücks um die Abbruchkosten.
Wer kann die Grundstücksbewertung zuverlässig durchführen?
Erfahrene Makler oder Bausachverständige sind die ersten Adressen, um eine zuverlässige Grundstücksbewertung vorzunehmen. Gerade den Einfluss der Lage des Grundstücks auf den Quadratmeterpreis kann meist nur ein Fachmann zuverlässig beurteilen. Mit unseren Homeday-Maklern haben Sie zuverlässige Ansprechpartner, wenn es darum geht, Ihr Grundstück zu bewerten. Nutzen Sie unsere kostenfreie Grundstücksbewertung.
Wie setzen sich die Grundstückpreise zusammen?
Auf die Höhe der Grundstückspreise haben verschiedene Faktoren Einfluss. Es ist nicht so, dass beispielsweise der Kanalisationsanschluss zehn Prozent ausmacht. Das Grundstück wird in seiner Gesamtheit betrachtet. Allerdings kann der Käufer bei einem noch nicht erschlossenen Grundstück versuchen, den Kaufpreis um diese Kosten zu mindern. In der Regel sind sie jedoch bei der Grundstücksbewertung schon berücksichtigt. Am Ende entscheiden in erster Linie die Lage und die Bebauungsmöglichkeit.
Themengebiet: Immobilienbewertung
Hinweis:
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