Beim Immobilienverkauf beziehungsweise Immobilienkauf gestaltet sich eine Mängeldokumentation im Übergabeprotokoll für die Eigentumswohnung schwieriger, da bei Gebrauchtimmobilien häufig der Grundsatz „gekauft wie gesehen“ gilt. Das heißt: Eine Haftung wegen Sachmängeln schließt der Kaufvertrag für ein Haus oder eine Wohnung aus. Nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln kann der Käufer den Verkäufer im Zuge der Mängelhaftung im Nachhinein zur Kasse bitten. Hier ist der Käufer allerdings in der Beweispflicht. Um einen späteren Rechtsstreit zu vermeiden, empfiehlt es sich für beide Parteien, die Immobilie vor dem Kauf von einem Experten wie einem Immobilienmakler oder Immobiliengutachter beurteilen zu lassen.
Welche Schäden kann ein Vermieter geltend machen?
Für bestimmte Schäden kann der Vermieter von seinem Mieter nach § 823 BGB Schadensersatz fordern. Zumeist kommt es auf den Einzelfall an. Einige Beispiele für Fälle, in denen dem Vermieter in der Vergangenheit Schadensersatz zugesprochen wurde:
Der Mieter unterlässt die im Mietvertrag vereinbarten Schönheitsreparaturen, sodass der Vermieter die Renovierung anderweitig beauftragen muss.
Der Mieter gibt nicht alle Wohnungsschlüssel zurück.
Der Mieter übergibt die Wohnung mit blau, rot und gelb gestrichenen Wänden.
Gut zu wissen:
Bei normalen Verschleiß- beziehungsweise Abnutzungserscheinungen hat der Vermieter keinen Anspruch auf Schadensersatz durch seinen Mieter. Diese sind Vermietersache.
Typische Verschleißerscheinungen:
Oberflächliche Kratzer im Parkett (z.B. im Eingangsbereich der Immobilie)
Farbveränderungen von Fliesen
Abnutzung von sanitären Einrichtungen
Muss ich ein Übergabeprotokoll anfertigen?
Kein Gesetz schreibt Vermietern oder Mietern vor, ein Protokoll der Wohnungsübergabe anzufertigen. Die Dokumentation bei Ein- oder Auszug in eine Wohnung oder ein Haus ist für alle Parteien freiwillig. Das gilt auch beim Kauf beziehungsweise Verkauf einer Immobilie. Dennoch empfiehlt sich ein Übergabeprotokoll beim Immobilienverkauf und bei der Immobilienvermietung, da sein Inhalt auch vor Gericht Bestand hat.
Was gehört ins Übergabeprotokoll für eine Wohnung?
Da das Übergabeprotokoll keine gesetzliche Pflicht ist, ist auch sein Inhalt nicht vorgeschrieben. Es empfiehlt sich jedoch, folgende Punkte aufzunehmen:
Anschrift der Immobilie
Art der Immobilie
Übergabedatum
Vollständige Namen und Anschriften von Verkäufer und Käufer bzw. Vermieter und Mieter sowie jeweils deren Unterschrift
Auflistung aller Räume
Zahl und Art der übergebenen Schlüssel (Haustür, Wohnungstür, Briefkasten, Keller etc.)
Zählerstände von Strom, Gas und Wasser; gegebenenfalls Füllhöhe des Heizöltanks
Etwaiges Mobiliar, das übernommen wird
Je nach Fall: detaillierte Auflistung aller baulichen und Ausstattungsmängel (inklusive Zeitpunkt, bis wann sie beseitigt werden) oder Vermerk, dass keine vorhanden sind
Hinweis:
Mängel sollten Vermieter und Mieter zusätzlich als Foto dokumentieren und dem Übergabeprotokoll beilegen. Sie gelten in der Regel vor Gericht als Beweismittel.
Im Übergabeprotokoll für Eigentumswohnungen und Häuser sollten auch diese Details stehen:
Zahlungsdetails zu Dienstleistungen wie Müllabfuhr, Versicherung, Grundsteuer
Rechnungen über Renovierungsarbeiten, auf die noch Garantie besteht
Auflistung der Dokumente, die der Verkäufer dem Käufer überlässt, darunter: Energieausweis, Versicherungsscheine oder Grundsteuerbescheide
Wann ist das Übergabeprotokoll zu erstellen?
Das Übergabeprotokoll ist anzufertigen, wenn die offizielle Übergabe der Immobilie an den neuen Eigentümer beziehungsweise Mieter stattfindet. Bei einem Hauskauf, Wohnungskauf oder Grundstückskauf erfolgt die Übergabe in der Regel, wenn der neue Eigentümer den Kaufpreis der Immobilie gezahlt hat. Ein Mieter übergibt die Wohnung an seinen Vermieter oder einen Dritten (z.B. Verwalter, Hausmeister, Makler), wenn das Mietverhältnis endet. Dies ist der Fall, wenn eine der Parteien den Mietvertrag für eine Wohnung oder Mietvertrag für ein Haus gekündigt hat (siehe auch Kündigung wegen Eigenbedarf, Kündigung wegen Zahlungsverzug, Kündigung nach Abmahnung ). Ein neuer Mieter erhält die Wohnung vor Beginn seines Mietverhältnisses.
Was muss bei einer Wohnungsübergabe getan werden?
In der Regel gehen beide Parteien die Immobilie Raum für Raum ab und machen sich im Wohnungs- beziehungsweise Hausübergabeprotokoll kurz Notizen zum Zustand der einzelnen Räume einer Immobilie. Funktionieren Heizung, Wasserhähne und Toilettenspülung? Ist die Immobilie frei von Schimmel? Sind Türen und Fenster dicht? In der Kategorie Mängel sollten sämtliche Schäden festgehalten werden: von gesprungenen Fliesen über Feuchtigkeitsschäden bis hin zum Riss in der Badewanne. Die Übergabe der Wohnungsschlüssel schließt die Wohnungsübergabe formal ab.
Hinweis:
Um die Immobilie gründlich unter die Lupe zu nehmen, sollte die Übergabe idealerweise bei Tageslicht stattfinden. Es empfiehlt sich zudem, eine neutrale Person als Zeugen zur Übergabe mitzunehmen. Dies macht die Bestandsaufnahme für beide Parteien sicherer und verbindlicher.
Wer unterschreibt das Übergabeprotokoll?
Das Übergabeprotokoll ist zweifach auszufertigen und von beiden Parteien zu unterschreiben. Jede Partei erhält ein Exemplar des Hausübergabeprotokolls beziehungsweise Wohnungsübergabeprotokolls für seine Unterlagen.
Es ist möglich, sich als Mieter bei der Übergabe von einem Dritten vertreten zu lassen. Damit die Abwicklung wie geplant stattfinden kann, sollte der Mieter seinem Bevollmächtigten eine schriftliche Vollmacht übergeben.
Kann ein Übergabeprotokoll angefochten werden?
